Jeg leste et innlegg på VG i dag (12.06.20); «Vil gjøre det enklere å bygge terrasser og tilbygg – uten å søke«. Tja, sier jeg, tanken bak justeringene av regelverket er god, men kommer det til å bli så mye enklere? De aller fleste tomtene har «usynlig» regelverk eller bestemmelser som det ikke er normalt for mannen i gate å kjenne til. Samt et tilbygg på 15 m2 kan fort bli til irritasjon for naboen som får sine solforhold redusert. Hva vil da skje hvis det ikke er foretatt en profesjonell vurdering av nøytrale saksbehandlere? La meg utdype:

Artikkelen i VG skriver om at Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup (H) vil gjøre det enklere å bygge terrasser og tilbygg på egen eiendom. Ved å lempe på kravene for tilbygg og terrasser.

• Terrasser på 1 m over terreng kan bygges uten å søke
• De kan bygges inntil 4 m ut fra boligens fasadeliv
• De kan ha 1,2 m høyt rekkverk
• Terrassene skal ikke telles med i utnyttelsesgraden
• Tilbygg på inntil 15 m2 kan settes opp uten å søke
• Det skal være lov å ha oppholdsrom i tilbyggene
• «Frittliggende» defineres med et faktisk mål, 1 m som forslag

Kommunen slipper å bruke ressurser på mindre byggesaker

Astrup argumenterer med at kommunen skal slippe å bruke ressurser på mindre byggesaker og dermed redusere ventetiden før man kan sette i gang med prosjektet. Det er forsåvidt greit, men hva skjer da når naboklagene kommer inn. Dette vil utløse massiv økning på klager som må behandles. Som igjen fører til at kommunen må bruke flere ressurser på klagesaker og befaringer. Har de da egentlig spart noe eller har de bare forskjøvet hvor ressursene legges ned?

Siden det ikke er en søknad som ligger til grunn for tilbygget så vil det heller ikke eksistere et vedtak. Vedtak har klagefrister. Hva blir da klagefristen for et slikt tilbygg? Høres ut som om denne type lemping på hva som er søknadspliktig og ikke vil kun vri litt på kommunens rolle. De får redusert ressurser på saksbehandling av mindre byggesaker, men må øke ressursene på å behandle naboklager. Vil ikke vinninga gå opp i spinninga ved en slik endring av regelverket?

Terrasser på 1 m høyde –> søknadsfrie

Det er kommet et forslag om at terrasser som er over 1 m fra bakkeplan kan ha rekkverk på inntil 1,2 m. Hvis dette rekkverket er et tett rekkverk betyr det i realiteten av noen kan bygge på en vegg som er 2,2 m høy uten at noen kan klage på dette. Det synes jeg høres litt voldsomt ut.

Ikke en del av utnyttelsesgraden

Videre foreslår Astrup at terrasser som er under 1 m fra terrenget ikke skal telles med i utnyttelsesgraden. Men hva med alle de andre lovene som folk flest ikke kjenner til eller har liten kunnskap til?

En regel er for eksempel, en kommunal regel som Fylkesmannen har bestemt i Trondheim kommune, – Hvis det er tegnet inn en bolig på reguleringsplanen så bestemmer dette utnyttelsesgraden og plassering av tiltaket. Er det avvik må det søkes dispensasjon.

Denne ble gjort gjeldene fra sommeren 2018 eller 2019. Greit nok at du slipper unna utnyttelsesgraden med lempingen av kravene, men slipper du samtidig unna plasseringen av tiltaket? Er det da en lemping på kravene for de som har inntegnet en bolig på reguleringsplanen? Dette gjelder de fleste etablerte boligområdene i Trondheim med reguleringsplaner som er flere tiår gamle.

Veiloven

Og hva med veiloven? De fleste kjenner til plan og bygningslovens regel om 4 m grensen til naboen, men de færreste kjenner til veiloven og byggegrensene mot offentlige veier, sikttrekanter i veikryss og ved avkjørselen til eiendommen.

Med en umøblert terrasse på maks 0,5 m vil det være mulig å se over for å se om det er noen andre biler eller gående på veien. Dette er det mulig å gjøre hvis du sitter i en bil. 1 m høy terrasse med 1,2 m rekkverk kan blokkere sikten fullstendig å skape problemer. Dette er ikke nødvendigvis noe alle tenker over når de planlegger sin ny terrasse.

Hvordan skal man i så fall løse det når veiloven plassere byggegrensen langt inne på tomta så det er nesten umulig å ikke overstige denne grensen? En kommunal vei kan fort utløse at byggegrensen må være 15 m fra senter vei. Skal man få automatisk dispensasjon fra denne regelen også, eller er dette noe mannen i gata må passe på selv at blir fulgt?

Vet du forresten hvordan du finner ut om veien er privat eller offentlig? Og hvordan du finner ut hvilken avstand som er gjeldende for deg? Jeg vil tro de aller fleste ikke har kjennskap til dette.

Andre skjulte regler

Det er også en rekke andre ting du bør sjekke opp før du setter igang med en byggesak. Hvor vann og avløpsledningene går er et eksempel. Det er litt kjipt å plassere det nye tilbygget over en vannledning som går over tomta og noen år senere skal det utføres vedlikehold på disse. VA-kart får du tak i ved å kontakte din kommunes Bydrift avdeling.

Et annet eksempel er antikvariske verdier på bygninger. Vet du med sikkerhet at din bolig eller naboboligen er av antikvarisk verdi eller ikke? Vil ikke en slik lemping av byggesaker medføre at noen antikvariske bygninger vil bli ødelagte? Opplysninger om din eiendom er antikvarisk kan du sjekke i Grunnboka eller på din kommunes nettsider.

Sparer penger

Astrup argumenter med at det er penger å spare. Det stemmer nok. Det er mange kostnader i forbindelse med byggsaker. Nå som ByggSøk stenger i oktober så må man betale om man skal sende inn en byggesøknad elektronisk. Hvor mye avhenger av hvor mange søknader du sender inn i året. Større firma får tilbud om digitale løsninger som gir en lav enhetspris fordi de har et stort kvantum, men mitt firma som sender mindre enn 10 søknader i året må ut med ca 1.250,- pr søknad.

Her er noe av det kan ha behov for i forbindelse med en søknad om tilbygg:

• Plan, snitt og fasade tegninger FØR endring
• Plan, snitt og fasade tegninger ETTER endring
• Situasjonsplan
• Perspektiver
• Terrengsnitt
• Terrengsnitt med nabobygg
• Sol og skyggestudier
• Gebyr for å registrere en byggesøknad + nabovarsler
• Gebyr for behandling av byggesøknaden
• + 2 uker med nabovarsling
• + 3 eller 12 uker med behandling av søknaden, avhengig om det er dispensasjon eller ikke.

Alle dokumentene som må inn i forbindelse med en byggesak er til tider ekstremt mye, men det er en grunn for disse. Et tilbygg på 15 m2 vil trolig klare seg med ny situasjonsplan, fasader, planer og snitt. Muligens det er behov for en sol og skyggestudie hvis boligen er i et tettbygd strøk.

Jo visst er det penger å spare på å la disse små tiltakene fly under radaren, men er vi egentlig tjent med dette?

Nabomerknader

Selv jobber jeg hovedsaklig med «eplehage»-fortetting. Jeg har ennå ikke vært borte i en byggesak hvor det ikke er kommet inn nabomerknader. Bygging i etablerte boligområder er noe som involverer naboen når man bor så tett.

Jeg synes det er riktig av naboer får uttale seg om sikkerhet (brann og trafikk), solforhold og arkitektoniske løsninger i nabolaget. Og for å vurdere eventuelle uenigheter trenger man en nøytral part – en saksbehandler.

Nøytral saksbehandler

Spesielt i byer hvor folk bor på mindre tomter og litt nærmere innpå hverandre så bør byggesaker behandles av en part som er nøytral. Tilbygg på 15 m2 påvirker utsikten og solforholdene til naboen og den arkitektoniske verdien i nabolaget.

Ved å slippe alle løs og la alle bestemme hvordan de vil bygge på sin egen bolig kan være en risiko. På den ene siden har den som bygger ut en byggerett på sin egen tomt, men dette kan gå på bekostning av en nabo eller to. Disse naboene bør få muligheten til å komme med merknader. En slik løsning som vi har i dag gir naboene en rettighet også.

En nøytral saksbehandler vil se saken fra begge sidene og forsikre om at alles synspunkt blir hørt og behandlet i byggesaken. Og ja, dette tar tid og ressurser.

En nøytral vurdering sikrer at ingen misbruker systemet og bygger på 15m2 annenhvert år…

Vinn – vinn situasjon

En vinn-vinn situasjon kaller Astrup denne lempingen på regelverket. For hvem? Kun kommunen og tomteeier? Hva med naboenes rettigheter for å bli hørt? Og vil en klattvis påbygging 15 m2 i gangen forbedre eller forringe et nabolag?

Sammendrag

Jeg stiller mange spørsmål i dette innlegget. Det er fordi det er vanskelig å lempe på noen krav når det er andre krav, lover og rettigheter som slår i hjel det man opprinnelig skulle lempe på. Det kan bli vanskelig å gjennomføre en slik forenkling av byggesaker. Alt ansvaret for at tilbygget er innenfor regelverket blir dyttet over på privatpersoner. Privatpersoner som ikke har kunnskapen om de ulike reglene som gjelder.

Jeg har ingen forslag til hvordan dette kan løses på en enkel måte. Det er mye som må ryddes opp i, og læres bort til privatpersoner, før man kommer så langt at vi kan lempe på disse kravene.

Arkitekt Sandmark AS er et arkitektkontor i Trondheim. Denne artikkelen er skrevet av daglig leder Marianne Sandmark. Hun er utdannet arkitekt ved NTNU og har både master i arkitektur og bachelorgrad i kunsthistorie. Arkitekt Sandmark AS jobber hovedsaklig med småhus i etablerte nabolag.

Arkitekt Sandmark AS tilbyr arkitekttjenester med tiltakshaveren i fokus og designer boliger med fokus både på det estetiske og det økonomiske, – en hverdagsarkitekt. www.arkitektsandmark.no