Trondheim kommune har vedtatt ny kommuneplan
Bystyret i Trondheim kommune vedtok Kommuneplanens arealdel 2022-2034 i bystyremøtet 26.9.2024. Planen er ikke rettskraftig enda siden den har stående innsigelser, fra blant annet Statsforvalteren og Statens vegvesen. Det er avtalt meklingsmøte med Statsforvalteren i desember for å forsøke å løse disse. Går ikke dette må planene sendes til departementet for å få avklart innsigelsene.
Flesteparten av mine kunder har eiendommer hvor det egner seg med småhusbebyggelse inntil 4 enheter. Disse tomtene ligger oftest i byggesone 2 eller 3. I denne artikkelen vil jeg gå gjennom de viktigste endringene fra forrige kommuneplan for disse sonene ved bygging av eneboliger og småhus. Artikkelen dekker ikke hele kommuneplanen, kun de temaene som oftes dukker opp i byggesakene.
Hva er en kommuneplans arealdel
En kommuneplans arealdel er juridisk bindende og legger rammene for arealbruk, bebyggelse og utvikling i kommunen, i tråd med plan- og bygningsloven (PBL). Hovedmålene omfatter å skape en bærekraftig bystruktur, styrke klima- og miljøvennlige tiltak og sikre gode levekår og helsemessige forhold.
Nytt i planen: Byområdene i Trondheim vil nå bli kategorisert i fire byggesoner med ulik tilnærming til tetthet, bokvalitet og arealutnyttelse.
Nytt i planen: kommuneplanens arealdel gjelder ved motstrid foran andre reguleringsplaner som er vedtatt før 21.02.2013. (Les mer § 2.2.2).
Byggesone 1 og 2 (sentrumskjerne og sentrale byområder):
Har strengere krav til utnyttelse av areal, lav parkeringsdekning og mobilitetsløsninger. Tillater høyere tetthet og større fleksibilitet i utforming, men uten store høyhus.
Byggesone 3 (øvrige byggeområder):
Har moderate krav til utnyttelse med vekt på bevaring av bomiljø, grønnstruktur og uteareal per boenhet.
Byggesone 4:
Prioriterer jordvern og naturbevaring, med svært lav utnyttelsesgrad og krav til privat uteareal.
Hvordan finne ut hvilke sone din eiendom ligger i
Gå inn på Trondheim kommunes kartløsning (avansert kart) eller bruk knappen under. Trykk på rullegardinen under «velg karttype» øverst til venstre. Der finner du valget «KPA 2022-2034 (…)». Ved å velge denne kommer det opp et kart markeringene av sonene. Finn deretter eiendommen din og se hvilken sone det er. Fargene for byggesonene er ganske like, men ved å holde musen over sonen kommer det en tekst opp som forteller deg hvilke sone det er. For å se sonene må kartet være 1:5000 eller større.
Legg merke til at bydelssonene er markerte som S1, S2, S3, S4 og S5. Disse må ikke forveksles med byggesonene. De er kun en markering av bydelssentrum og hvilken størrelse det kategorisert som. S1 er et stort sentrum (Midtbyen), mens S5 er et lite bydelssentrum.
Bildetekst: Oversikt over byggesonene, kart er fra Trondheim kommunes temakart i ny KPA.
Bildetekst: Oversikt over Lokale sentrum, kart er fra Trondheim kommunes temakart i ny KPA.
Hybler i Trondheim
Det er utviklet et eget kart som viser hvilke soner i Trondheim som må ha tillatelse fra kommunen for å oppdele i hybler. De som eier boliger innen dette området vil ha strengere krav for å få godkjent flere soverom i kjeller eller på loft da disse ofte tolkes som en hybel. Hensynssonen for hybler begrenses til Midtbyen med Kalvskinnet og Ila mot vest, Øya, Elgeseter og Berg (Strindvegen) mot sør, Singsaker, Rosenborg og Møllenberg/Buran mot øst.
Dette er blitt gjort rettskraftig tidligere som et tillegg til den gjeldende kommuneplanen.
Bildetekst: Oversikt over Etablering av hybler, kart er fra Trondheim kommunes temakart i ny KPA.
Overvann
Ved fremtidige byggeprosjekter må overvannhåndtering være et tema som må vurderes ved tiltak. Naturlige flomveger skal bevares og om nødvendig styrkes. Det er derfor opp til tiltakshaver og prosjekterende å vurdere om det er behov for å avsette areal for nye flomveger om ny bebyggelse kommer i konflikt med eksisterende flomveger.
I nye byggesaker bør man forvente at det kan komme krav om dokumentering av flomveger og overflatevannhåndtering. Disse må i såfall gjøres av fagfolk og kan være en del av et geoteknisk notat.
Områdeskred
I områder under marin grense, der grunnforholdene kan være ustabile, skal det vurderes risiko for områdeskred. Dette gjelder både løsne- og utløpsområder. Paragrafen stiller krav om at enhver plan for utbygging eller endring av landbruk, bolig eller næringsbygg må gjennomgå en sikkerhetsvurdering i samsvar med Norges vassdrags- og energidirektorats (NVE) veiledning.
Det bør forventes at søknader om nye tiltak innen marin grense vil utløse krav om geoteknisk notat. Som du ser på kartet under så dekker den marine grensen nesten hele bebyggelsen i Trondheim.
Bildetekst: Oversikt over Kvikkleiresoner og marin grense, kart er fra Trondheim kommunes temakart i ny KPA.
Fjernvarme
Alle nye bygg eller større rehabiliteringsprosjekter innenfor fjernvarmekonsesjonsområdet må kobles til eksisterende fjernvarmeanlegg hvis arealet er over 500 m² (BRA). Formålet med dette kravet er å redusere klimagassutslipp og støtte energieffektivitet i byggemassen.
Nytt for planen: For bygg som ligger mer enn 50 meter fra en fjernvarmetrase, gjelder tilknytningsplikten kun for bygg som overstiger 1000 m² (BRA).
Grønnstruktur og landskapstrekk
Kommunedelplanen fremhever viktigheten av å bevare og integrere grønne områder i bomiljøet. Trær, busker og annen verdifull vegetasjon skal bevares og i noen tilfeller utvides for å styrke det naturlige miljøet i nærheten av boligene. Uteoppholdsarealer skal utformes på en måte som gir beboerne god tilgang til natur og rekreasjonsområder, og det anbefales at disse arealene er både solrike og skjermede mot støy og forurensning.
Nytt i planen: Byggegrense mot sjø (Trondheimsfjorden) reduseres fra 100 m til 25 meter. (§ 6.1)
Nytt i planen: en byggegrense på 10 m langs vassdrag innføres. (§6.2)
Spesielle krav for byggesone 2 i kommuneplanen
Byggesone 2 defineres som «sentrale byområder» og fokuserer på å skape en tett og variert urban struktur som balanserer høy utnyttelse med bokvalitet og hensynet til kulturhistoriske verdier.
Bymessige prinsipper og utnyttelsesgrad
Byggesone 2 skal utvikles med høy tetthet for å effektivt utnytte arealet, men uten at dette går på bekostning av boligkvalitet eller nødvendige uteoppholdsarealer. Minimumsutnyttelsen er satt til 100 % BRA (bruksareal), men bebyggelsen må samtidig integreres med omgivelsenes kulturhistoriske kontekst og tilpasses naturlig til strøkskarakteren for å skape et godt bomiljø.
Med så høy utnyttelsesgrad er ønskede boliger i sone 2 flermannsboliger, lavblokker og rekkehus. Eneboliger vil tilfredsstille minimumskravet om 100% BRA kun hvis tomten er svært liten.
Når BRA benyttes som mål på utnyttelsesgrad skal alle etasjene telles med. Hvis tomten din er 500 m2 vil du kunne bygge 2 etasjer a 300 m2, 3 etasjer på 166 m2 osv. I tillegg skal garasjer og biloppstillingsplasser (18 m2 pr p-plass) inkluderes i regnestykket så etasjene blir litt mindre hvis du ikke har parkering på nederste plan (kjeller) . Areal i kjeller skal ikke telles med i BRA. Her finner du mer informasjon om målereglene.
Variert arealbruk og blandede funksjoner
Sentrale byområder i byggesone 2 tillater bruk som bolig, offentlig tjenesteyting, mindre næringsvirksomhet og idrettsanlegg, med klare begrensninger på areal for service- og håndverksvirksomheter. Dette fremmer blandede funksjoner som gjør området attraktivt og levende, samtidig som det forhindrer store, arealkrevende næringsbygg som kan påvirke bokvaliteten negativt. Lokale servicetilbud må være små og innenfor definerte størrelser for å bevare det boligpregede miljøet i området.
Uteoppholdsarealer og fellesområder
For å sikre tilstrekkelig uteoppholdsareal, kreves det minst 40 m² per boenhet, hvorav 50 % skal være fellesarealer, og minimum halvparten av dette på bakkeplan. Denne fordelingen sikrer at alle boenheter har tilgang til solrike, grønne områder som fungerer både som rekreasjons- og møteplasser for beboerne. Kravet til fellesarealene skal sikre sosial interaksjon og bidra til et sterkt fellesskap i bomiljøet.
Nytt i planen: Sonene er endret fra å være hovedsoner som mer eller mindre forholdt seg til avstand fra Midtbyen er Trondheim nå delt opp i byggesoner utfra hvordan byen har utviklet seg og hvilke områder det skal satses på som bydelssentrum. Det er kun krav om 40m2 uteareal pr boenhet i denne sonen da byggesone 2 er planlagt for flermannsboliger med fellesarealer.
Nytt i planen: Areal som er inntil 2 m fra private vinduer kan ikke defineres som fellesareal (§10.4).
Støyhåndtering og stille sider
Boliger i byggesone 2 kan tillates i områder med høyere støynivå, inkludert rød og gul støysone, forutsatt at tiltak iverksettes for å redusere støybelastningen. Dette inkluderer etablering av «stille sider» på byggene, der minst ett soverom og halvparten av oppholdsrommene er plassert i tillegg til utearealer.
Ved å bruke selve bygget som en barriere for støy unngår man å bygge skjemmende støyskjermer. Det er ønskelig at nødvendige støyskjermingstiltak skal ha minst mulig visuell og fysisk barrierevirkning. Det vil da få en bedre tilpassing til stedskarakteren.
Spesielle krav for byggesone 3 i kommuneplanen
I byggesone 3 legger retningslinjene stor vekt på å bevare og forbedre eksisterende bomiljø. Målet er å oppnå en harmonisk utvikling som respekterer områdets etablerte karakter og kvaliteter, samtidig som det gir plass til nødvendig vekst og oppdatering av infrastruktur.
Tilpasning til eksisterende strøkskarakter
Utbygging i byggesone 3 skal være i skala og stil som passer med omgivelsene. Nye bygninger skal harmonere med den eksisterende bygningsmassen, både i høyde og volum, for å opprettholde områdets karakter og estetikk. Det legges også vekt på å bevare siktlinjer og grønne strukturer som preger områdets visuelle og miljømessige kvalitet. I tillegg bør tiltaket ha god terrengtilpassing som reduserer behovet for fyllinger, skjæringer og forstøtningsmurer.
Denne paragrafen er fremdeles vurdert opp mot synsing, på samme måte som §29.2 i PBL. Det som er endret i kommuneplanen er at du ikke lenger trenger å vurdere ditt tiltak opp i mot hva som er innenfor samme reguleringsplan, men heller hva som er innenfor byggesonen som eiendommen tilhører. Denne sonen kan være litt større enn en liten reguleringsplan, gir litt mer mangfold og retningslinjer for ny bebyggelse.
Utnyttelse
Graden av utnyttelse følger strøkskarakteren i det eksisterende boligområdet. Her er noen tommelfinger regler når det kommer til utnyttelse:
- Fotavtrykket bør ikke være større enn nabobebyggelsen.
- Høydene på ny bebyggelse bør ikke være høyere enn nabobebyggelsen.
- Ny bebyggelse mot vei og grønne områder bør være i tråd med eksisterende byggelinjer.
- Det bør defineres en tydelig tomteavgrensning.
Krav til uteoppholdsareal
Det stilles krav til at alle boliger i byggesone 3 skal ha tilstrekkelige uteoppholdsarealer, med et minimum på 75 m² for prosjekter med færre enn 20 boenheter, hvorav minst 40 % skal være fellesarealer på bakkeplan. Dette sikrer at alle boenheter har tilstrekkelig plass til privat uteareal som enten er på bakkenivå eller balkong. Målet er å gi beboerne god tilgang til utendørsområder, både privat og felles, som oppfyller krav til solforhold og skjerming fra trafikk.
Nytt i planen: Krav til uteareal øker fra 70 m2 til 75 m2 og med en tydelig begrensning på hva som skal være på bakkeplan og hva som kan være altaner eller balkonger.
Nytt i planen: Mer målbare krav om solforhold. Minst halve arealet skal ha sol i min. 3 timer ved vårjevndøgn etter kl 12 og kl 18 midtsommers (§10.4).
Nytt i planen: Ved flermannsboliger kan ikke areal som er inntil 2 m fra private vinduer defineres som fellesareal (§10.4).
Privatliv og støyskjerming
Nye boliger skal konstrueres med tanke på beboernes behov for privatliv. Bygningers plassering og utforming skal bidra til å redusere støy fra omkringliggende områder og gi en behagelig og rolig atmosfære for innbyggerne. I tillegg til private uteområder skal eventuelle fellesarealer utformes slik at de blir naturlige møteplasser uten å kompromittere privatlivet.
Parkeringsdekning og mobilitetstiltak
Parkeringskravene i byggesone 3 er lavere for flermannsboliger enn for eneboliger. Det er ønskelig å minimere biltrafikk og fremme andre former for mobilitet, som sykling og gange. For å bevare det grønne preget i byggesonen, anbefales parkeringsplasser å være samlet på felles parkeringsanlegg, gjerne skjermet av vegetasjon og med tilstrekkelig plass til snøopplag om vinteren. Eneste unntaket er eneboliger og tomannsboliger som har fått en økning.
Definert i planen: Avsatt plass til snølagring langs offentlig vei hvor det skal sikres minst en meter snøopplag. 2 meter må avsettes om det forventes kraftig snøfall.
Nytt i planen: Parkeringskravene er endret og det brukes nå min. og maks. parkeringsplasser for bil basert på byggesonen. Om man bygger eneboliger eller tomannsboliger er kravet 2 biler pr boenhet. Flermannsboliger kan reduseres til min. 0,4 og maks 1,1 biler pr boenhet.
Nytt i planen: Krav til sykkelparkering er skjerpet inn. En enebolig skal nå ha 4 oppstillingsplasser for sykler.
Nytt i planen: Parkeringsplassene må nå være 2,6×5 meter. Manøvringsplassen bak bilen må være minst 6 meter ved vinkelrett parkering.
Rammerapport eller forhåndskonferanse
Håper dette hjelper deg å forstå de nye reglene. Et naturlig steg videre i planleggingen av din drømmebolig vil være å kartlegge alle reglene som gjelder for din eiendom. Det kan du gjøre via en forhåndskonferanse hos Trondheim kommune (14.320,- i gebyr). De vil da hjelpe deg med å avklare regler som gjelder og dine rettigheter, men de vil ikke komme med forslag til løsninger.
Hvis du i tillegg ønsker vurderinger som går i retning av prosjektering, og opptegning av muligheter, vil du dra nytte av en rammerapport (kun i Trondheim kommune). Den kan du bestille her hos meg. Rapporten vil gå gjennom alle utfordringene på eiendommen, gi deg en oversikt over hvilke regler som gjelder for deg og kan være et hjelpemiddel for å planlegge fremtidig bruk av eiendommen. (9.000,- inkl mva).
Forfatteren av denne artikkelen er seniorarkitekt og baserer sine uttalelser og anbefalinger på erfaringer med hovedsakelig Trondheim kommune. Informasjonen som presenteres her er ment som generell veiledning og bør ikke betraktes som juridisk rådgivning. Det er viktig å merke seg at gjeldende forskrifter og lover alltid er juridisk bindende. For spesifikke juridiske råd eller detaljer, anbefales det å konsultere en juridisk ekspert eller relevant myndighet.
Marianne Sandmark
Daglig leder
Arkitekt MNAL
Tema i innlegget:
