Bli medlem hos Arkitekt Sandmark AS

Jeg vil bygge selv – Hva må jeg gjøre?

Sist revidert: 15. juli 2020

Det er flere der ut som har kompetansen for å kunne kvalifiseres som selvbygger. Men selv om du kan å svinge en hammer og bruke et vater så er det litt mer utfordrende med dokumentene som må følge en byggesaken. I dette innlegget har jeg samlet sammen den informasjonen du må skaffe før oppstart, den informasjonen du må sende ut i nabovarsler og det du må sende inn i søknaden.

Trinn 1: Nøkkelopplysningene om din tomt

 
Dette må du vite om din egen tomt:

  • Gnr
  • Bnr
  • Kommune
  • Areal på tomten
  • BYA og BRA på eksisterende bebyggelse
  • Navn på hjemmelshaver (navn på eier)

Mesteparten av denne informasjonen finner du på kartsidene til din kommune ved å søke opp din egen adresse og lese av informasjonen som kommer opp når du trykker på din eiendom.

LES MER
Veileder: «Grad av utnytting»

Trinn 2: Sjekk Grunnboka

Navnet på hjemmelshaveren, eieren av tomta, er ikke åpnet tilgjengelig. Du kan finne denne informasjonen ved å søke opp eiendommen din hos Kartverket. Når du er inne på din eiendom kan du sjekke Grunnboka for eiendommen. Det gjør du ved å trykke på den grønne knappen, vis Grunnboka. Du må registrere deg med Bank-ID for å få lastet ned filen. Grunnboka er noe beskyttet med tanke på personvern. I Grunnboka vil du også kunne se om det er noen private heftelser på tomta. Det er vanlig med en heftelse fra en bank (betyr bare at det er en boliglån tilknyttet tomta) og historikk med tanke på tidligere adresser og fradelinger av tomter.

Finner du heftelser som er merket med vann og avløp eller veirett kan det være en fordel å bestille disse. Du kan bestille ved å trykke på knappen Bestill fra Grunnboka som tar deg med til e-handel for dokumenter i tilknytting til tomta. Velg deretter produktet REG004 som er tinglyste dokumenter og skriv inn dokumentnummeret som står i pdf-en du har fått av Grunnboka. Du betaler med kort.

Kartverket vil da sende deg en fysisk kopi pr post. Det er ikke mulig å bestille disse digitalt. Dette tar ca en uke.

Hvis du øker antall boenheter på tomta kan private heftelser stikke kjepper i hjulene for deg. Da bør du fremskaffe disse heftelsene også. Ordlyden i heftelsene kan ha mye å si for din byggesak. Det er spesielt disse to du bør se etter i Grunnboka til naboen(e):

  • Hvis du må kjøre over tomta til naboen så vil heftelsen ligge på nabotomten
  • Hvis dine vann og avløpsledninger ligger over tomta til naboen så ligger heftelsen på nabotomten

LES MER
Ord og uttrykk i byggesaker

Trinn 3: Sjekk kommunale bestemmelser

Bruk god tid på å samle inn alle de nødvendige dokumentene som kan ha noe å si for om du har lov til å plassere tiltaket du søker om. Glemmer du for eksempel en dispensasjon så må du ut med nye nabovarsler og dette kan i verste fall trenere saken din med 2 uker for nabovarsling og nye 12 uker behandlingstid på søknaden.

Her de kommunale dokumentene du må ha:

  • Reguleringsplanen
  • Reguleringsbestemmelsene
  • Kommunedelplanen (i noen tilfeller overstyrer denne reguleringsplanen)

Alle disse tre dokumentene skal være tilgjengelig på kommunens nettsider. Kommuneplanen består av både plankart og et større tekstdokument. Typisk informasjon du finner her er generell bestemmelser om utearealer og parkering som er gjeldene hvis dette ikke står formulert i reguleringsbestemmelsene.

LES MER
slik leser du plantegningene

Trinn 4: Annen info

I tillegg kan det være lurt å innhente disse opplysningene også:

  • Kart over vann og avløp (VA-kart)
  • Sjekke om det er kraftliner i nærheten
  • Flomfare?
  • Skredfare?
  • Kvikkleie?
  • Hensynssoner (Antikvarisk verdi, strandsone, LNF-område)

VA-kart får du ved å henvende deg til Bydrift i din kommune. De fleste kommunale kartene har muligheter for å sjekke de ulike faresonene og hensynssonene.

Trinn 5: Tegn opp tiltaket

Tegn opp tiltaket du ønsker å byggemelde som selvbygger. For mindre tiltak som boder, garasjer og lignende er det tilstrekkelig å bruke dine egne skisser (håndtegnet, Room Sketcher, Sketchup eller lignende). Ved større tiltak er det bedre å få disse tegningene tegnet opp av fagfolk.

Dette bør være med i en byggesak:

  • Tegninger av selve tiltaket (plan, snitt, fasade)
  • Situasjonsplan
  • Tegninger av eksisterende bolig om du lager et tilbygg eller bruksendrer et bygg.

Ved større og mer komplekse byggesaker bør du avklare med saksbehandler på forhånd om det er behov for terrengsnitt, sol og skyggestudier og annen informasjon.

Husk å målsette tegningene tilstrekkelig. Lengde, bredde og høyde må med på tegningene av tiltaket. Mål på avstander må med på situasjonsplanen, som avstand til tomtgrenser, eksisterende hus, nabohus og midten av veien.

BLI MEDLEM
Få ruteark med 60×60 cm ruter i målestokk 1:100

Trinn 6: Avklare dispensasjonene

Du skal ha innhentet all informasjonen om tomten din. Da er det på tide å tolke informasjonen opp i mot dine tegninger av tiltaket og finne ut om du trenger dispensasjoner.

Viktig: det er spesielt to ting du bør være obs på når du sjekker om det behøves dispensasjoner. Hvis det ikke er inntegnet byggegrense mot en offentlig vei så er Veiloven (N100) gjeldene. Hvis det ikke står påført utnyttelsesgrad på reguleringsplanen eller i bestemmelsene så kan det være de bygningene som er tegnet inn på reguleringsplanen som er gjeldene (gjelder for Trondheim).

LES MER
Veiloven og hvordan den påvirker hvor du kan bygge nytt

Selv foretrekker jeg å skrive og lage en egen fil med dispensasjonstekster fremfor å legge tekstene inn i selve søknaden. Jeg vil heller legge med teksten som et eget vedlegg for da får jeg også lagt inn bilder for å illustrere mine poenger. Du kan bruke følgende oppsett:

  • En overskrift av typen «Dispensasjon#: Navn på §, regelverk (hva dispensasjonen gjelder)»
    For eksempel: «Dispensasjon 1: § 3 i r034c (gesimshøyde)»
  • Gjengivelse av bestemmelsen
    For eksempel: «§3 i r034 oppgir at gesimshøyde ikke skal overstige 5 m»
  • Fortelle hva du gjør og hva avviket blir
    For eksempel «Vårt tiltak har gesimshøyde på 6,2 m. Det er en forskjell på 1,2 m»
  • Vise fordeler og ulemper – med liten diskusjon
  • Ende opp med en konklusjon om denne dispensasjonen er mer til fordel enn ulempe

 

Trinn 7: Sende ut nabovarsel

Både naboer og gjenboere skal motta nabovarsel.

Når du skal sende ut nabovarsler så finnes det flere måter å gjøre dette på:

  • Du kan fylle ut skjemaene manuelt og banke på døren til naboen for en signatur.
  • Du kan sende skjemaene i posten som rekommanderte sendinger
  • Du kan sende via e-post, men MÅ få bekreftelse tilbake (anbefales ikke)
  • Du kan bruke tredjeparter som NorKart for å sende nabovarsler via Altinn


Her er skjemaene du trenger for nabovarslet:

  • 5154 – Dette skal fylles ut for hver nabo
  • 5155 – Dette skal ligge ved som et vedlegg til byggesøknaden
  • 5156 – Dette skal legges ved byggesøknaden
  • i noen tilfeller kan du benytte deg av forenklet nabovarsel

Hvis du bruker NorKart eller lignende tredjeparter så fylles disse skjemaene ut automatisk. Dette er en anbefalt løsning.

LES MER
Her finner du skjemaene

LES MER
NorKarts løsninger

Ved nabovarslet må tegningene av tiltaket, situasjonsplanen og evt. dispensasjonsteksten legges ved. Merk tegningene med E-1 eller stigende nummer pr side, situasjonsplanen merkes med D-1 og dispensasjonsteksten merkes med B-1 eller stigende nummer hvis det er flere sider.

Legg gjerne ved et følgebrev ved nabovarslet og gjør det litt personlig.

Nabovarsler har en frist på minst 14 dager. Du må vente til fristen er gått ut før du sender inn søknaden.

Trinn 8: Kontroller vedleggene

 
Kontroller at du har alle vedlegg som må med i søknaden.:

  • Selve søknaden
  • B-1 Dispensasjonsteksten hvis det søkes om dispensasjon
  • C-1 Kvittering nabovarsler
  • C-2 Opplysninger gitt i nabovarsel
  • D-1 Situasjonsplan
  • E-1 til E-? Tegninger av tiltaket
  • G-1 Redgjørelse/søknad som selvbygger


Følgende kan sendes med søknaden om det er behov:

  • Følgebrev til saksbehandler
  • C-3 Svar på merknader fra naboer + legg ved merknadene
  • F-2 Redegjørelse for utregning utnyttelsesgrad
  • F-3 til F-? Andre redegjørelser
  • I-1 Uttalelse fra annen myndighet (referat fra forhåndskonferanse, byantikvar, geo teknikker, akustiker o.l)
  • J-1 evt vedlegg angående oppmåling av tomt
  • Q-1 til Q-? Andre vedlegg som erklæringer fra nabo + søknad om utvidet bruk av avkjørsel evt ny.

I redegjørelsen F-1 kan du skrive litt om dine erfaringer og jobb innen byggebransjen og hvorfor du er egnet som selvbygger. Du kan også skrive noe om hvor og hvordan du henter inn kompetanse på fagområder du ikke behersker selv. Du trenger ikke å ha erfaring med snekring for å bli selvbygger, men du må klare å vise at du kan påta deg et ansvar for at byggeprosjektet blir gjort i henhold til regleverket. Da teller du også som selvbygger.

Eksempler:

  • Dimensjonering av bærekonstruksjon blir utført av trelastleverandøren
  • Det benyttes preaksepterte løsninger på oppbyggingen av vegger (iht TEK17)
  • Teknisk tegner/arkitekt lager tegningsunderlaget
  • På elektrisk arbeid benyttes fagfolk
  • På rørleggerarbeid benyttes fagfolk
  • På våtrom benyttes fagfolk (Må ha uavhengig kontroll)
  • Brannrapport innhentes (Brannklasse 2 utløser uavhengig kontroll)

Vær obs på at en privatperson ikke kan ha rollene som ansvarlig kontrollerende.

Trinn 9: Send inn søknad

Som selvbygger kan du i noen tilfeller benytte deg av et forenklet skjema hvis tiltaket er lite.

Ved større byggesaker så er det skjema 5153 «Søknad om tiltak uten ansvarsrett» som du skal bruke. Legg merke til at når du signerer denne søknaden så sender du samtidig inn denne erklæringen: «Tiltakshaver forplikter seg til å gjennomføre tiltaket iht. plan- og bygningsloven (pbl), byggteknisk forskrift og gitt tillatelse.»

NorKart har en BETA løsning for privatpersoner for å sende inn en digital søknad. Dette kan være noe å være pilotbruker på.

Det er 12 ukers behandlingsfrist på søknader for dispensasjonssøknader.

Viktig: Det er opp til kommunen å avgjøre om du er kvalifisert som selvbygger eller ikke.

Få sjekkliste

Fyll ut skjemaet under så sender jeg deg en sjekkliste du kan bruke i byggesaken din:

Opprettet: 14. juli 2020

Arkitekt Marianne Sandmark sitt profilbilde

Jeg heter Marianne og er utdannet arkitekt ved NTNU (2011).

Jeg hjelper entreprenører og privatpersoner med å designe boligen de alltid har drømt om.

  • Jeg har 8 års erfaring som arkitekt
  • Master i Arkitektur (2011)
  • Bachelorgrad i kunsthistorie (2005)
  • Tegning, form og farge på videregående (1998)

Nyttige lenker:

Tjenester
Om
Vilkår
Personvern

Be om et tilbud