For å regne ut utnyttelsesgraden på en tomt må du vite størrelsen på tomten, det som er bygd og det som du skal bygge på tomten. Hvordan du skal regne ut utnyttelsesgraden avhenger av når reguleringsplan for din tomt ble vedtatt og hvilke mål du skal regne utnyttelsesgraden fra. Dette innlegget viser hvordan du regner ut de forskjellige måtene å regne utnyttelsesgrad på.

Ulike måter å regne utnyttelsesgrad på:

• %-BYA av tomten
• T-BYA (Fastsatt øvre grense for BYA i m2)
• %-BRA av tomten (kan skrives %-TU)
• T-BTA (Fastsatt øvre grense for BRA i m2)
• %-BTA av tomten (eldre planer)
• Fastsatt øvre grense for BTA (eldre planer)

Hvilken metode skal jeg bruke for å regne ut utnyttelsesgraden på min tomt?

Det første du må gjøre er å sjekke reguleringsplanen, kommuneplanen og reguleringsbestemmelsene.

• Når ble reguleringsplanen vedtatt?
  Er planen eldre enn 2007 bør du ta en kontroll i «Grad av utnytting«, side 53 og utover, for å vite hva som skal telles med om det ikke står noe om utnyttelsesgraden i bestemmelsene eller på reguleringsplanen.
• Står det noe i kommuneplanen som trumfer reguleringsplanen?
  Kommunen kan ha regulert eldre bolig områder i kommunen slik at de kan fortettes med for eksempel %-BYA=35%. Hvis kommuneplanen er nyere enn reguleringsplanen trumfer dette oppgitt utnyttelsesgrad i reguleringsplanen. Dette er tilfelle i Malvik kommune.
• Står det noe på reguleringsplanen om utnyttelsesgrad?
  På nyere planer er dette ofte oppgitt direkte på eiendommen eller på delfeltet eiendommen tilhører. Nye planer har som ofte oppgitt utnyttelsesgraden i BYA.
  På eldre planer er dette ofte skrevet inne i tittelfeltet som er ved siden av kartet. Da er utnyttelsesgraden ofte oppgitt som TU=0,25 eller U=0,3.
• Dobbelsjekk at utnyttelsegraden er rettkraftig for din eiendom
  I enkelte reguleringsplaner står det for eksempel at delfelt B1 har U-grad 0.1 eller tilsvarende. En slik formulering gjelder for feltet og er ikke rettskraftig for din eiendom. Dette betyr ikke at eiendommen din kan maks ha U=0.1, med mindre det er spesifisert i reguleringsbestemmelsene at utnyttelsesgraden gjelder de enkelte eiendommene også. En utnyttelsesgrad inntegnet på et delfelt (ofte på eldre planer fra 80-tallet) er ment å være et styringsverktøy for videre planlegging av f.eks skoler, barnehager, lekeplasser, infrastruktur og lignende.
• Står det noe i reguleringsbestemmelsene om utnyttelsesgraden?
  Sjekke reguleringsbestemmelsene nøye da de kan ha oppført hva som skal telles med og hva som ikke skal telles med i utregningen av utnyttelsesgrad. Det kan for eksempel stå at parkeringsplasser og garasjer ikke skal telles med. Dette kan avvike fra normen på den tiden reguleringsplanen ble vedtatt.

Sørg for å ha riktig informasjon om størrelser når du skal regne ut utnyttelsesgraden

Arkitekten eller den tekniske tegneren som har laget tegningene for deg bør ha påført målene du trenger for å kunne regne ut utnyttelsesgraden. Det er normalt å påføre BYA og BRA for bygningen, men BTA er det sjelden spørsmål om selv om dette er en målemetode som eksisterer på eldre planer.

Hvis du skal søke om et prosjekt hvor det er oppgitt hvordan utnyttelsesgraden skal regnes ut kan du be den som har tegnet prosjektet om å sette opp en tabell med utregningen. Du finner mer detaljer og bilder av hvordan BRA og BYA måles i veilederen, «Grad av utnytting» fra side 18.

Hva er BRA og BYA?

BRA står for bruksareal og måles fra innsiden av ytterveggene. De innvendige veggene skal telles med. Det er normalt å inkludere både overbygd areal og utvendige boder/garasjer i dette målet. Når du regner utnyttelsesgrad med BRA må du telle BRA på alle plan og skille mellom:

• BRA oppvarmet areal (isolerte yttervegger)
• BRA garasjer og boder (uisolerte yttervegger)
• BRA overbygd areal (måles fra innside av bærende konstruksjoner eller maks 1 m fra utkraging)

BYA står for bebygd areal og er et mål på fotavtrykket. Da er det utsiden av kledning, bygningsdeler som er mer enn 50 cm over gjennomsnittlig terreng og utkragninger som er lavere enn 5 m fra terrenget som skal telles med.

På de fleste tegninger fra arkitekter og tekniske tegnere skal dette være tall som er oppgitt på tegningene. Også for BYA skilles det mellom:

• BYA oppvarmet areal (isolerte yttervegger)
• BYA garasjer og boder (uisolerte yttervegger)
• BYA overbygd areal (måles fra utside av bærende konstruksjoner og utkragninger)

Illustrasjonen under viser forskjellen på BRA og BYA:

Hva er BTA og NTA?

Disse målemetodene er av eldre type. BTA står for bruttoareal og NTA står for nettoareal. Jeg har ennå ikke kommet over en reguleringsplan eller bestemmelse som oppgir NTA som målemetode for utnyttelse på en tomt, men har valgt å ta den med for å vise forskjellen mellom disse to.

Det er lett å forveksle BTA med BYA da begge skal måles med ytterveggene, men det er to klare forskjeller:

• BTA skal telles for ALLE etasjene samlet
• BTA teller ikke med overbygd areal

Illustrasjonen under viser forskjellen mellom BTA og NTA:

Hvorfor er årstallet reguleringsplanen ble vedtatt så viktig?

Hvis det ikke står oppgitt i reguleringsplanen eller bestemmelsene hvordan du skal regne ut utnyttelsesgraden så skal du følge den tekniske forskriften fra da planen ble vedtatt. Det kan være store avvik i hva du skal telle med i utregningen av utnyttelse fordi normen og teknisk forskrift på den tiden reguleringsplanen ble vedtatt er ulik det som benyttes i dag. Dette finner du mer informasjon i veilederen «Grad av utnytting» (fra side 53).

Her er en oversikt over de største forskjellene:

Utnyttelsesgrad før 1969

• Teknisk forskrift fra 1954
• Definerte bruttoareal og nettoareal (tilnærmet samme definisjon som dagens)
• Praktiserte at plan med høyder over 1,5 m ble ansett som måleverdige (dagens: 1,9 m med min 0,6 m bredde)
• Brukte begrepet leieareal (omtrent det samme som felles areal målt i dagens BRA)
• Brukte begrepet dekkareal (omtrent det samme som dagens BYA)
• Lokale tolkinger for utregning av utnyttelsesgrad

Planer som er eldre enn 1969 er lite egnet for styringsverktøy for utvikling av byggeområder i dag. Slike planer merkes ofte som eldre reguleringsplan i kommunen og det er sjelden en utfordring å søke dispensasjon fra reguleringsplanen .

Utnyttelsesgrad i perioden 1969-1979

Planer laget i denne perioden har en liten bonus når det kommer til hva du skal regne utnyttelsen ut fra da du kan telle med 1/2 parten av arealet på nabotomtene inntil 10 m inn på tomta hvis nabotomtene er:

• Vei
• Bane
• Plass
• Park
• Vann
• Elv

Dette gjør at beliggenheten for tomten din er kan få store utslag i hvor stor den tillatte utnyttelsen på tomta er.

I denne perioden var det normalt å regne utnyttelsen på tomta slik:

• % BTA i forhold til bruttoarealet på tomten + bonusen over
• I BTA skal trapper, kaminer og andre bygningsdeler medregnes
• Ikke fastsatt høyde på målbart areal, men fri høyde på 1,5 m2 var praksis for tiden

Vær obs på at reguleringsplaner fra denne perioden ofte har beskrevet hvordan utnyttelsesgraden skal telles i reguleringsbestemmelsene.

Utnyttelsesgrad i perioden 1979-1985

I 1979 ble byggeforskriftene endret, men det påvirket kun hva som var tellende etasje og hvordan du regner ut utnyttelsesgraden ble gjort på samme måte som i perioden 1969 og 1979.

Utnyttelsesgrad i perioden 1985 – 1987

I 1985 ble byggeforskriftene endret, men det påvirket hva som var tellende etasje, hvordan høyder skulle regnes ut og hvor lang avstand det skulle være til nabobygg.

Hvordan du regner ut utnyttelsesgraden ble gjort på samme måte som i perioden 1969 og 1979.

Med andre ord, hvis reguleringsplanen er fra tidsrommet 1969-1987 så kan du få med «bonus-areal» når du regner ut utnyttelsesgraden.

Utnyttelsesgrad i perioden 1987-1997

I 1987 skjer der store endringer i hvordan utnyttelsesgraden skal regnes ut.

• Begrepene BRA, BYA og TU benyttes
• Krav til minste uteareal settes (MUA)
• 25 m2 pr parkeringsplass må telles med i utnyttelsesgraden
• Etasjer over 3 m skal telles med i BRA som om det var et plan hver 3 meter
• Åpent areal med mer enn 1 m utkraging skal telles med i BRA
• Bonusen ved å legge til areal fra nabotomtene faller bort
• BTA benyttes ikke lengre for å regne ut utnyttelsesgrad

Utnyttelsesgrad i perioden 1997-2007

Noen mindre endringer ble gjort ved tekniske forskrift i 1997.

• Grad av utnytting fastsettes for et avgrenset område (delområde)
• %BYA, T-BRA og %TU ble benyttet

Utnyttelsesgrad i perioden 2007-2010

Endringene på dette tidspunktet var hovedsaklig mindre spissformuleringer av reglene i teknisk forskrift.

Utnyttelsesgrad i perioden 2010 –>

Tek17 er gjeldene forskrift.

Lokale regler for avklaring av hva som er kravet for tomteutnyttelse

Enkelte kommuner har ha egne tolkinger for hva som er utnyttelsesgraden på tomten om det ikke er oppført på reguleringsplanen eller i bestemmelsene. I Trondheim kommune har Fylkesmannen Statsforvalteren besluttet av på eldre reguleringsplaner hvor det er tegnet inn et oppriss av en bolig, så er det dette som er utnyttelsesgraden på denne tomten. Dette ble vedtatt sommeren 2018 (2017?).

Slik regner du ut utnyttelsesgraden

Det er mulig å sende inn søknad til kommunen via utfylling av papirer for hånd (skjema finner du her) eller digitale løsninger som for eksempel NorKart sin eByggesøk. Jeg anbefaler at du sender inn et eget vedlegg som viser hvordan du har regnet ut utnyttelsesgraden på tomten, spesielt hvis reguleringsplanen for din tomt er eldre.

Eksempler på utregning av utnyttelsesgrad:

Bestemmelsene sier %BYA=25 uten annen spesifikasjon:

• Plan fra 1973:
  100% x BYA bygninger/(tomtens areal + 1/2 av park o.l på naboeiendommen) = %BYA
• Plan fra 1989:
  100% x (BYA bygninger+25 m2 pr parkeringsplass)/tomtens areal = %BYA
• Plan fra 2003:
  100% x (BYA bygninger+25 m2 pr parkeringsplass)/tomtens areal = %BYA

Bestemmelsene sier TU=0,3 uten annen spesifikasjon:

• Plan fra 1973:
  BTA bygninger/(tomtens areal + 1/2 av park o.l på naboeiendommen) = TU (BTA)
• Plan fra 1989:
  (BRA bygninger+25 m2 pr parkeringsplass)/tomtens areal = TU (BRA)
• Plan fra 2003:
  (BYA bygninger+25 m2 pr parkeringsplass)/tomtens areal = TU (BRA)

La du merke til at i det siste eksemplet ble TU definert som BTA i 1973 og BRA i 1989 og 2003.

Sammendrag om utregning av utnyttelsesgrad

Selve utregningen er ikke så komplisert, men det gjelder å ha tunga rett i munnen når du skal regne ut utnyttelsesgraden. Sørg for å holde styring på:

• hvilken målemetode du skal telle utnyttelsesgraden fra (BTA, BRA eller BYA)
• sjekk når planen ble vedtatt for å se om du kan legge til areal til tomten (aktuell for 1969-1987) eller må legge til parkeringsplassene (fra 1987).

Deretter er det bare å regne ut hva forholdet mellom det som bygges og tomten er.