Hva er forskjellen på en bebyggelsesplan og en reguleringsplan?
Bebyggelsesplan og reguleringsplan er to begrep som ofte blandes sammen. I en byggesak kan benevnelsen ha en stor betydning for deg som skal bygge noe. En situasjonsplan kan inneholde en bebyggelsesplan som gjelder for kun en del av eiendommene som er inkludert i planen. Med andre ord betyr dette at du og din nabo kan ha ulikt regelverk dere må følge, og at en bestemmelse gjelder kun for din eiendom og ikke naboens. Her er et eksempel fra Trondheim brukt til å forklare forskjellen.
Hva er en reguleringsplan?
En reguleringsplan er kommunens verktøy som skal benyttes for å styre utviklingen i et avgrenset område. Denne planen er politisk vedtatt og den gir byggerett til den som eier tomta. Den gir føringer for hva som kan bygges på eiendommen og hvilket formål den har (bolig, lekeplass, hensynssoner og lignende).
Reguleringsplanen består normalt av et plankart og reguleringsbestemmelser. Disse to dokumentene er juridisk bindende. I få tilfeller kan en av delene mangle eller ikke være juridisk bindene (merket «ikke stadfestet»).
Hva er en bebyggelsesplan?
En bebyggelsesplan er en mer detaljert plan av reguleringsplanen. Den skiller seg fra reguleringsplanen da den ofte er mer begrensende. En bebyggelsesplan er vedtatt av det faste utvalget av plansaker og ikke politisk slik som reguleringsplanene. Bebyggelsesplaner har samme rettsvirkning som reguleringsplaner og er juridisk bindende.
Begrepet bebyggelsesplan ble brukt i reguleringsbestemmelsene, men kom ikke inn som et begrep i plan og bygningsloven før i 1985. I 2009 ble begrepet erstattet med reguleringsplan med detaljregulering.
Situasjonsplan
En situasjonsplan er ikke et juridisk bindene dokument slik som reguleringsplaner og bebyggelsesplaner. Situasjonsplanen er er oversiktsplan som benyttes i byggesaker for å vise hva du planlegger å bygge.
Konsekvens i byggesøknad
Bildene under viser utsnitt fra reguleringsplan r106 i Trondheim. Denne planen kommer også med reguleringsbestemmelser. Planen ble vedtatt i 1955. Deler av området er senere omregulert, men for eksemplets skyld later vi som om at denne planen ikke er blitt omregulert.
Trondheim kommune har utfordringer da det er så mange reguleringsplaner og mindre omreguleringer som lager et lappeteppe av regler å forholde seg til. Det gjør at vi må studere reguleringsplanen svært nøye for å vite hva som er gjeldene for vår tomt, uavhengig av hva som var gjeldende for naboen når han byggesøkte et tilbygg i fjor.
Reguleringsbestemmelsene viser til bebyggelsesplanen som har bygg som er markert med ulike farger. Vi skal konsentrere oss om de eiendommene som er markerte oransje og lilla, og se nærmere på hva forskjellen på hva som er begrensningene på eiendommene. Dvs forskjellen på nåværende bebyggelse og planlagt trehus inntil 2 leiligheter.
Nye fiktive byggesaker
La oss tenke oss at to naboer ønsker å rive boligen som står på eiendommen og bygg noe nytt. Den ene har en av eiendommene mot nord (lilla hus), den andre mot sør (oransje hus). De er begge eiendomsutviklere som vil maksimere fortettingen innen de tillatte rammene.
Vi forutsetter at begge eiendommen prosjekterer boliger hvor §29-1 og §29-2 vurderes som oppfylte (utseende og stedstilpassing). Vi forutsetter også at det faktisk ble bygget et trehus med 2 leiligheter på eiendommen mot sør en gang på 50-60 tallet.
Det refereres til KPA (kommuneplanens arealdel) lengre ned i teksten. Kommuneplanen det vises til er den som gjelder for Trondheim høsten 2023. Hvis du bor i en annen kommune er det andre regler for deg. Nytt forslag i Trondheim er under høring og er i ferd med å bli politisk behandlet i disse dager.
Her er forskjellen på regelverket som er gjeldende for de to tomtene
Eiendommer med planlagt bolig (oransje)
Utsnittet over forteller oss at alle byggene unntatt de lilla er planlagte bygg som er bundet av en bebyggelsesplan. Eiendommer med oransje bygg må derfor forholde seg til:
- Plan og bygningsloven (PBL)
- Bebyggelsesplanen
- Alle § i reguleringsbestemmelsene
Bebygde tomter (lilla)
De lilla husene er nåværende bebyggelse som inngår i planen. Disse er ikke bundet av en bebyggelsesplan, kun reguleringsplanen uten detaljer. Disse tomtene må følge disse reglene:
- Plan og bygningsloven (PBL)
- Kommuneplanens arealdel (KPA)
- Veiloven
- 1/2 parten av reguleringsbestemmelsene §1 og §3
- Resten av § i bestemmelsene
Her er forskjellene mellom eiendommene
| Tema | Lilla | Oransje |
|---|---|---|
| Antall enheter | KPA sier at man kan bygge inntil 4 nye enheter på en eiendom før det utløser krav om ny regulering. Her kan du rive eksisterende bygg og bygge en 5 mannsbolig. §2 sier en bygningskropp. | Her kan rive og bygge tomannsbolig iht §3 og bebyggelsesplanen. §2 sier en bygningskropp. |
| Utnyttelsesgrad | Ikke presisert | Omrisset av inntegnet bolig |
| Uteareal | Iht KPA som sier 70 m2 pr boenhet, 50 hvis det er lekeplass innen 200 m. | Ikke presisert |
| Høyder | §29-4 i PBL som sier 8 m gesims, 9 m møne. Tilsvarer 2 etasjer hvis eiendommene er flat. | §29-4 i PBL som sier 8 m gesims, 9 m møne. Tilsvarer 2 etasjer hvis eiendommene er flat. |
| Byggegrense | Veiloven sier 7,5 m fra veikant for reguleringsplaner fra perioden 1938-1968. Klikk for å lese mer. | Omriss av inntegnet bolig |
| Parkering | Fastsatt i KPA | Fastsatt i KPA |
| Boligtype | Ikke presisert | Trehus |
| Plassering | Ikke presisert | Omriss av inntegnet bolig |
Som du ser så styrer en bebyggelsesplan mye mer enn en reguleringsplan. Omrisset av planlagt bolig legger mange begrensninger på eiendommen og som oftest er det behov for dispensasjoner hvis man vil bygge noe nytt. Denne planen er nesten 70 år gammel og Trondheim har vokst mye siden da, fra 58.622 innbyggere i 1955 til 212.660 innbyggere i 2023. Det er normal ikke noe problem å få dispensasjon fra utnyttelsesgrad når planen er så gammel.
Et prosjekt som er på en av eiendommene uten bebyggelsesplan er mye friere om du vil endre noe og ofte slipper man å søke noen dispensasjoner. Men ved fortetting er det ofte vanlig å dele eiendommen samtidig. I dette tilfellet så utløser en deling en dispensasjon fra bestemmelsene om delelinjer og antall bygg (våningshus) på pr eiendom.
Nytt fra januar 2022: For at det skal utløses en dispensasjon fra delelinjene må det ikke være noe tvil om at delelinjene som er tegnet inn på situasjonsplanen skal følges. Det vil si det må stå i bestemmelsene i, tillegg til å være tegnet inn på kartet, at disse skal følges.
Konklusjon
Fordi noen regler gjelder for din nabo, er det ikke sikkert de samme reglene gjelder for deg. Det lønner seg derfor å sette seg godt inn i situasjonsplanen som er gjeldene for din eiendom før du investerer i en eiendom og før du begynner planleggingen av ny bolig.
Arkitekt Sandmark tilbyr rammerapporter som hjelper deg å avklare alle juridiske forhold ved din tomt som er gjeldene i en byggesak.
Dette innlegget er en del av bloggserien “hva er…”
Annonser for Amazon:
Hvis du ønsker ruteark i bokform kan mine skissebøker kjøpes som «print on demand» via Amazon. De kommer i flere målestokker og grid i ulike størrelser. CC 60 cm er den vanligste modulen i Norge og bøkene for disse kommer i tre målestokker; 1:50, 1:100 og 1:200.
- 1:50 er best egnet for små prosjekter som boder, altaner og garasjer.
- 1:100 er best egnet for planløsninger, fasader og snitt for en enebolig.
- 1:200 er egnet for større byggeprosjekter og situasjonsplan for mindre tomter
Marianne Sandmark
Daglig leder
Arkitekt MNAL
Tema i innlegget:
