Hva er en forhåndskonferanse?

Hva er...?|Sist oppdatert: 11. april 2024|Publisert: 29. desember 2019|

En forhåndskonferanse er et møte mellom tiltakshaver (vanligvis eier av eiendommen) og en saksbehandler som representerer byggesakskontoret. Målet med forhåndskonferansen er å informere om deg som tiltakshaver om rettigheter, regelverk og dokumentkravene i en byggesak. Alle kommunene plikter å tilby sine innbyggere en forhåndskonferanse i forbindelse med byggesaker, seksjonering og delesaker. Hvis tiltaket du skal bygge er søknadspliktig bør også foretaket som skal være ansvarlig søker delta på møtet.

Definisjon av en forhåndskonferanse

En forhåndskonferanse er ikke så skummel som den høres ut. Det er ikke snakk om en stor konferanse, men mer en samtale mellom byggesaksbehandler og tiltakshaver. Ofte er også arkitekt eller entreprenør (ansvarlig søker) og en jurist med på disse møtene.

Formålet med en forhåndskonferanse er å avklare rammene for byggeprosjektet og opplyse om rettighetene du har som tiltakshaver.

Byggesakforskriften (SAK10), § 6.10, sier i ledd 1

«Forhåndskonferanse etter plan- og bygningsloven § 21-1 skal avklare tiltakets forutsetninger og rammene for videre saksbehandling.»

Les mer
Les § 6.1 i SAK10

Når bør man ta en forhåndskonferanse

I utgangspunktet bør man ta en forhåndskonferanse ved alle typer byggesaker. Da får man raskt vite hvilke bestemmelser og regler som gjelder for din tomt, samt diskutere ulike tolkinger av dette regelverket.

Byggesakforskriften (SAK10), § 6.10, sier i ledd 2
«Forhåndskonferanse kan brukes i alle typer tiltak etter plan- og bygningsloven, uavhengig av størrelse og vanskelighetsgrad. Forhåndskonferanse kan også brukes for tiltak som er unntatt søknadsbehandling etter plan- og bygningsloven § 20-5 til § 20-7.»

Hvorfor det lønner seg å ta med en fagperson på en forhåndskonferanse

Byggesakforskriften (SAK10), § 6.10, sier i ledd 3
«Forhåndskonferanse avholdes før innsending av søknad. Kommunen kan innkalle berørte fagmyndigheter og andre berørte til konferansen, eventuelt etter ønske fra tiltakshaver. Kommunen og tiltakshaver eller ansvarlig søker skal på forhånd være gjensidig orientert om hvem som skal delta.»

I alle byggesaker er det en person eller et foretak som står som ansvarlig søker. Denne personen er ansvarlig for «alt» i en byggesak og bør delta på forhåndskonferansen. I de fleste tilfeller er det behov for en ansvarlig søker søker som har faglig erfaring og utdanning. Dette er med å sikre deg for eventuelle feil ved søknaden og hjelper deg å komme raskere i mål.

En fagperson vil også lettere plukke opp de små hintene som gis og kunne styre prosjektet mot et positivt vedtak.

Les også:
Ansvarsrett

Forberedelse og gjennomføring av en forhåndskonferanse

Byggesakforskriften (SAK10), § 6.10, sier i ledd 4
«Tiltakshaver skal så langt det er avklart redegjøre for tiltakets innhold, omfang, plassering, fremdrift, aktuelle ansvarlige utøvere og forutsetninger for tiltaket. Tiltakshaver skal på forhånd gi kommunen de opplysninger som er nødvendig for forberedelsen av konferansen. Kommunen kan kreve at slike opplysninger gis i nærmere fastsatt form.»

Det lønner seg alltid å stille forberedt til en forhåndskonferanse. Sørg for å ha lest gjennom gjeldende bestemmelser og laget noen skisser at det du ønsker å oppnå. Da er det lettere å finne ut av og diskutere bestemmelser som kan tolkes forskjellig.

Eksempel på tolking av bestemmelse

Et eksempel er bestemmelsen om at det «ikke er tillatt med innredning av oppholdsrom over 2. etasje». Hva skjer da om du har to etasjer + en kjeller eller en sokkel. Skal regelen tolkes som om at teksten sier at du kan maks bygge 2 etasjer uten å søke dispensasjon…eller skal den tolkes som om at du kan bygge to etasjer med kjeller eller sokkel?

Ordlyden i en bestemmelse kan tolkes forskjellig og da er det greit å ta en prat om dette på forhånd så slipper man at byggesaken trekker ut i tid.

I tilfellet over tolker Trondheim kommune at det må søkes om dispensasjon om det bygges kjeller eller sokkel med oppholdsrom. Denne bestemmelsen er knyttet til brannkrav. En enebolig med to etasjer er brannklasse 1, men en med tre etasjer kan bli brannklasse 2. Brannklassen er avhengig av hvordan planløsningen og rømningsmulighetene er i boligen.

Hva du bør forvente å få vite på en forhåndskonferanse

Byggesakforskriften (SAK10), § 6.10, sier i ledd 5
«Kommunen skal gi nødvendig informasjon om rammeforutsetninger og krav knyttet til arealplaner, infrastruktur, aktuelle lover, forskrifter og retningslinjer, dokumentasjonskrav, krav til plassering av tiltaket, behov for koordinering med aktuelle myndigheter, jf. § 6-2, kommunens praksis, saksbehandlingsrutiner, mulighet for delt søknadsbehandling, uavhengig kontroll, tilsyn, ansvarsregler, krav til ansvarlige foretak og annet av betydning. Kommunen skal opplyse om den videre saksbehandling og antatt saksbehandlingstid.»

I en forhåndskonferanse blir du kun opplyst om hvilke lover og bestemmelser som gjelder. Du får også opplysninger om hva du må søke dispensasjon for. Du vil aldri få vite om du får medhold på en dispensasjon, kun at du har rett til å søke om dispensasjon.

Referat fra en forhåndskonferanse

Byggesakforskriften (SAK10), § 6.10, sier i ledd 6

«Kommunen har ansvar for å føre referat fra forhåndskonferansen. Referatet skal dokumentere de forutsetninger som er lagt til grunn, og danner grunnlag for videre behandling. Referatet skal sluttføres i forhåndskonferansen og kommunen skal straks gjøre referatet tilgjengelig for tiltakshaver. Referatet skal følge med som saksdokument i den videre saksbehandlingen.»

Etter en forhåndskonferanse har du krav på å få et skriftlig referat med alle opplysninger om hva som er søknadspliktig. Det praktiseres litt forskjellig, men noen ganger får du referatet som en kopi etter møtet, ettersendt på e-post eller rett inn i Altinn (gjelder ansvarlige søkere som er et foretak).

Hva du ikke får vite på en forhåndskonferanse

Selv om en forhåndskonferanse gir deg mange opplysninger vil du ikke få selve dokumentene de henviser til. Disse må du selv lete frem og laste ned fra kommunens nettsider eller etterspørre fra de forskjellige avdelingene i kommunen. Aktuelle dokumenter kan være:

  • Reguleringsbestemmelser
  • Reguleringsplan
  • Vann og avløp kart
  • Kart med nabobygg med antikvarisk verdi
  • Kart med støysoner
  • Oversikt over private og offentlige veier
  • Kart med avstand til offentlige lekeplasser
  • Kart og oversikt over grunnforhold

Du vil heller ikke få et svar fra en byggesaksbehandler som kan tolkes om et vedtak. De kommer ikke til å svare deg om du stiller spørsmålet «hvis vi gjør sånn og sånn…vil vi da få godkjent prosjektet?«. Svaret du da får er «dette kan vi ikke ta stilling til før det foreligger en søknad vi kan fatte et vedtak på«.

Spesielle utfordringer med forhåndskonferanser i Trondheim

Trondheim er i vekst og det skjer mye i kommunen. I tillegg til å være i vekst var det også en kommunesammenslåing med Klæbu kommune fra 01.01.2020. Dette har ført til økt press på byggesakskontoret.

Oppdatert informasjon (01.03.21):

Fra januar 2021 har det skjedd store endringer i gebyrene for byggesaker og forhåndskonferanser er nå gebyrbelagt. Du skal også få tilbud om en forhåndskonferanse innen 2 uker.

Oppdatert informasjon (04.04.24):

Fra januar 2024 har gebyrene på forhåndskonferanse økt til 14.320,- hvis søknaden krever ansvarlig søker. Prisen er noe lavere (8.950,-) hvis det er et prosjekt uten krav om ansvarlig søker.

De har et annet tilbud og det er skriftlig forespørsel. Denne koster maks 5.370,-.

Ut fra de signalene kommunen nå gir virker det som om de helst vil ha skriftlige henvendelser.

Du kan lese mer på kommunens nettsider.

Trenger du hjelp med avklare regelverket for din eiendom kan du bestille en rammerapport for eiendommen din, bestille en arkitekttime eller en skriftlig redegjørelse fra Arkitekt Sandmark AS.

  • Rammerapport: 8.000,- inkl mva
  • Arkitekttime (teams): 1.050,- inkl mva pr time
  • Konsulentoppdrag (skriftlig): 1.050,- inkl mva pr time

Forfatteren av denne artikkelen er seniorarkitekt og baserer sine uttalelser og anbefalinger på erfaringer med hovedsakelig Trondheim kommune. Informasjonen som presenteres her er ment som generell veiledning og bør ikke betraktes som juridisk rådgivning. Det er viktig å merke seg at gjeldende forskrifter og lover alltid er juridisk bindende. For spesifikke juridiske råd eller detaljer, anbefales det å konsultere en juridisk ekspert eller relevant myndighet.