Hæ! MÅ veien bygges ut for at jeg skal fradele en tomt?

Byggesak og regelverk, Forside|Sist oppdatert: 18. oktober 2024|Publisert: 24. juli 2024|

I Trondheim kommune er det mange eldre reguleringsplaner og flere av disse har inntegnet veier som ikke er bygd slik de er tegnet. Dette kan ha innvirkning på din delesøknad når du skal fradele en tomt i et eksisterende boligområde. Det kan også gi store ringvirkninger for dine naboer. I denne artikkelen vil jeg gå gjennom hvorfor det er slik og hva du som tomteeier må gjøre i en fradelingssak.

I Trondheim kommune er det blitt mer og mer vanlig å fradele større eiendommer for å bygge ny bolig på en mindre tomt da etterspørselen for eneboligtomter er høy. En del av denne prosessen er å sikre adkomst til ny eiendom som ivaretar både ny tomt og eksisterende tomter. I henhold til reguleringsplanen er det ofte spesifikke krav til veiens bredde. Reguleringsplanene som er 50-100 år gamle inneholder ofte tegninger av veier som ikke er bygd slik den er tegnet. Dessverre så kan dette påvirke din delesak og du kan ende opp med å måtte påta deg ansvaret for en vesentlig oppgradering av den eksisterende veien.

La meg først forklare hvilke lover de knytter dette til.

Plan og bygningsloven § 18-1

Plan- og bygningsloven (PBL) § 18-1 setter klare krav til opparbeidelse av infrastruktur ved fradeling av eiendommer. Bestemmelsen understreker at det skal være tilstrekkelig infrastruktur på plass før en ny tomt tas i bruk. Dette inkluderer blant annet vei, vann- og avløpssystemer.

Loven sier dette om veg:

«I regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom følgende er oppfylt:

a) Offentlig veg skal være opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. Med veg forstås kjørebane med fortau og snuplasser, busslomme, gangveg, sykkelsti, turveg, gatetun og offentlig plass. Det kan kreves at vegen legges ut i en bredde av inntil 10 meter med nødvendige tillegg for fylling og skjæring, og opparbeides til en effektiv vegbredde av inntil 6 meter (…)!

Regelen er laget for å sikre at nye boliger har tilstrekkelig tilgang til nødvendige fasiliteter og at de integreres i det eksisterende boligområdet.

Dette forutsetter at eiendommen har en gjeldende reguleringsplanen.

Reguleringsplan

Reguleringsplaner er utarbeidet (vedtatt) av kommunen og fungerer som et juridisk bindende dokument som styrer arealbruken i et bestemt område og stiller spesifikke krav til hvordan infrastrukturen skal utformes.

LES MER: Hva er forskjellen på en bebyggelsesplan og en reguleringsplan

Hva som er tegnet inn på dette dokumentet og hva som faktisk er bygd av veiene kan variere stort. Spesielt i Trondheim kommune som har mange eldre reguleringsplaner.

Konflikter mellom hva er er regulert og hva som er bygd

Problemer oppstår når reguleringsplaner ble laget for over +50 år siden og veien ikke ble bygd der den skulle ligge eller ikke i samme bredde som på reguleringsplanen. PBL §18-1 sier at offentlig vei skal være opparbeidet i henhold til reguleringsplanen. Dette er et krav fra PBL sin side.

Det er derimot fullt mulig å søke dispensasjon fra denne § i PBL. Denne dispensasjonen behandles av kommunen i forbindelse med delesaker og opprettelse av matrikler.

Som resultat kan kommunen kreve at den som fradeler en tomt må opparbeide den delen av den kommunale veien som går fra en annen offentlig vei bort til eiendommen som skal fradeles. Noe som er ekstremt urettferdig da sistemann som fradeler må ta ansvaret og regninga for noe som skulle vært gjort for +50 år siden.

Hvordan løse konflikten

I en nylig delesak jeg jobbet med er veien regulert til å være 6 meter bred og være en forbindelse til en større vei. Planen er fra 60-tallet og Trondheim har utviklet seg siden da. Denne veien er i dag en liten blindvei som er 4 m bred, asfaltert og betjener kun et ti-talls eiendommer. Likevel ligger krav om opparbeidelse til ny eiendom der i form av en reguleringsplan og PBL §18-1 når min kunde skal fradele sin eiendom.

Heldigvis er det mulig å søke om dispensasjon.

Vi søker da om dispensasjon fra dette kravet fordi da veien var planlagt som en tofelts gjennomkjøringsvei, noe den ikke er i dag. Dermed er formålet med å ha en så bred vei ikke lenger til stede. Det er ikke behov for en tofelts veg på en adkomstvei for 12-10 eiendommer. En 4 meter bred vei klarer fint å betjene disse eiendommene. Siden områder rundt er regulert på et senere tidspunkt er fordelingen av trafikk i området allerede ivaretatt og det er ikke lenger mulig å bygge veien slik den er tegnet inn på reguleringsplanen.

Dette skal være nok til å få en dispensasjon, men det må vurderes av Byggesakskontoret. Mulig Byggesakskontoret vil kreve at det inngås en avtale med kommunen om fremtidig opparbeidelse/refusjon eller lignende. En slik avtale må tinglyses. Avtales gjøres via Byggesakskontoret, via Eierskapsenheten som har ansvaret for veiene i Trondheim kommune.

Konklusjon

PBL stiller krav om at alle nye eiendommer skal ha opparbeidet infrastruktur iht reguleringsplanen og at kommunen kan stille krav til av når man oppretter en ny eiendom så må veien oppgraderes bort til tomta.

Det må derfor sendes inn en dispensasjon fra PBL §18-1 om det er avvik fra reguleringsplan, men det er opp til kommunen å stille et krav om opparbeidelse eller ikke. Dette vil bli vurdert i hver enkelt byggesak.

Forside for rammerapport. Få hjelp med å avklare hva som gjelder på din tomt.

Få hjelp med å avklare hva som gjelder på din tomt

En rammerapport hjelper deg å se utfordringene før de blir problemer.

Forfatteren av denne artikkelen er seniorarkitekt og baserer sine uttalelser og anbefalinger på erfaringer med hovedsakelig Trondheim kommune. Informasjonen som presenteres her er ment som generell veiledning og bør ikke betraktes som juridisk rådgivning. Det er viktig å merke seg at gjeldende forskrifter og lover alltid er juridisk bindende. For spesifikke juridiske råd eller detaljer, anbefales det å konsultere en juridisk ekspert eller relevant myndighet.

Arkitekt Marianne Sandmark sitt profilbilde

Marianne Sandmark
Daglig leder
Arkitekt MNAL

Tema i innlegget: