Guide: Veien til Drømmehuset
Drømmehuset kan være nærmere enn du tror. Dette innlegget går gjennom alle de tingene du må tenke på ved planlegging av din boligdrøm. Opprinnelig var dette innlegget en del av en e-postserie over 8 e-poster. Det er nå slått sammen til et blogginnlegg som tar for seg tema for tema.
Trinn 1: Veien til Drømmehuset
Prosessen for drømmeboligen
Det er en del tema du må innom og tenke over før du setter i gang med en byggesøknad. Aller først vil jeg gå gjennom hvordan du går fra å så smått begynne å tenke på mulighetene til du flytter inn i drømmehuset ditt. De aller fleste vil følge rekkefølgen i listen under:
- Budsjett
- Tegninger
- Søknad
- Innhenting av priser
- Valg av entreprenør og kontraktskriving
- Konstruksjon og arbeidstegninger
- Bygging av bolig
- Ferdigattest og innflytting
Budsjett
Dette er trolig det viktigste du gjør i en byggesak. Det er ingen vits å planlegge en bolig du ikke har råd til. Snakk med banken din så hjelper de deg med å sette opp et budsjett og gi deg et overslag på hvor mye du kan bygge for.
Tegninger av boligen
Tegninger av boligen er det du trenger etterpå. Mulig du har skissert noe før, sett en bolig du ønsker å hente inspirasjon fra eller kanskje starter helt fra bunn av. Uansett så trenger du hjelp fra noen som lager tekniske tegninger. Tegninger kan produseres raskt, men hvis det er mange møter og revisjoner merker du fort at tiden går. Det er ikke uvanlig å bruke 2-3 måneder på denne prosessen.
Søknad
Når du har godkjent tegningene av drømmehuset vil den som er ansvarlig søker på prosjektet først sende ut nabovarsler for deretter å sende inn byggesøknaden med kommentarer til eventuelle nabomerknader som har kommet inn. Nabovarslet må ligge ute i minimum 2 uker før søknad sendes inn. En søknad som ikke har noen dispensasjoner eller merknader har en behandlingstid på 3 uker. Må du søke dispensasjon er behandlingstiden på minimum 12 uker.
Det finnes to typer søknader du kan benytte; et-trinns og to-trinns søknader. Du kan bruke et-trinnsøknaden hvis du vet hvem som skal gjøre hva i boligen. Et-trinns søknader krever at alle ansvarsretter og erklæringer er på plass når søknaden leveres inn. Slik søknader er typisk å bruke på mindre prosjekter som garasjer, carporter og boder.
Ved en to-trinns søknad trenger du kun noen som påtar seg rollen som ansvarlig søker ved innlevering av tegningene til søknaden. Først del av en slik søknad kalles rammesøknad. Mens denne søknaden er inne til behandling kan du innhente priser og bestemme deg for den entreprenøren du ønsker å bruke. Entreprenøren må da innhente ansvarsretter og søke om igangsetting som er del to av søknaden. Denne delen blir ofte forkortet som IG.
Innhenting av priser
Mens søknaden er inne for behandling er det lurt å jobbe parallelt med å innhente priser fra entreprenører og underleverandører. Det er en fordel at du setter bort hele jobben til en hovedentreprenør som ordner alt. Unntaket er hvis du har erfaring med å lede arbeidet og sette opp bygg selv. For å få på plass alle priser kan det fort ta noen uker. Det er derfor det lønner seg å jobbe parallelt med innhenting av priser mens man venter på svar på søknaden.
Valg av entreprenør + kontrakt
Etter en vurdering av mottatte tilbud må du se over hvilket du ønsker å gå videre med. På dette tidspunktet skriver du kontrakt med entreprenøren, men klausul om at søknaden blir godkjent. Entreprenøren sørger for å hente inn alle nødvendige ansvarsretter.
Forhåpentligvis blir søknaden godkjent.
Konstruksjon og byggemåte
Etter at entreprenør er valgt blir det tegnet arbeidstegninger. Entreprenørene har vanligvis faste tekniske tegnere de bruker for å lage disse tegningene. Du slipper å tenke på dette da arbeidstegninger er inkludert i pristilbudet fra entreprenør. Noen velger å begynne på disse før endelig vedtak er gjort på byggesøknaden for å komme fortere i gang med byggingen. Det tar 2-3 uker å få alle tegningene på plass.
Bygging av drømmehuset
Så kommer den lengste, men mest spennende delen av hele byggeprossen. Selve byggingen. Det varierer hvor lang byggetiden er, men på en enebolig bør du regne med at det går et år. Et år fra første spadetak til du står med nøkkelen i hånda.
Ferdigattest og innflytting
Etter at drømmehuset ditt er bygd må entreprenøren skaffe en ferdigattest før dere kan flytte inn.
Tidsperspektiv for drømmehuset
Ved å summere all den tiden som blir brukt i en byggeprosess fra ide til ferdig hus kan du regne med at det tar 1,5-2 år å komme i mål.
Trinn 2: Budsjettet
Budsjettet det viktigste i en byggesak
Har du ikke penger til å betale for drømmehuset, ja da blir det ingen drømmehus. Det første du bør undersøke er hvor mye du kan regne med å få igjen på boligen du eier i dag, hvor mye sparepenger du har i dag, hvor mye mer klarer du å spare på 1-1,5 år og hvor mye kan du få i lån.
Dette er en samtale du må ta med banken din og sammen legge en plan for å kunne nå målet. Etter å ha undersøkt dette skal du ha fått en oversikt over hva totalbudsjettet ditt ender på. Budsjettet er det alltid lurt å dele med arkitekten slik at du unngår å bestille tegninger på et luftslott.
Mange kvier seg for å dele budsjettet sitt med arkitekt og byggmester. Dette tror jeg har sammenheng med at du er trent opp til å ikke dele budsjettet ditt med megler når du skal kjøpe bolig. Meglere kan bruke dette til å presse priser oppover. En byggmester eller arkitekt vil ikke gjøre det samme. Vi ønsker å vite budsjettet ditt så vi kan lage den beste boligen for deg innenfor dine rammer. Derfor lønner det seg for deg å opplyse om budsjettet så tidlig som mulig i prosessen.
Det er nå det begynner å bli vanskelig. Hva koster egentlig en bolig i 2022? Som uerfaren er det vanskelig å forutse kostnadene ved boligbygging. Det er ikke bestandig de som jobber med dette til vanlig klarer å sette opp et budsjett. Så hvordan kan du som ikke er i bransjen klare å sette opp et budsjett? – og holde det.
Pris pr m² i gjennomsnitt
Det er mange ting som påvirker kostnadene hvis vi regner med kvadratmeter pris. Mindre eneboliger vil ha høyere kvadratmeterpris fordi andelen av kostbare rom og løsninger som våtrom, kjøkken, grunnmur/terreng, vinduer, kommunale avgifter tar en større prosentdel av regnestykket enn ved store eneboliger. Disse kostnadene har ikke samme forhold til totalkostnadene som ved større boliger.
Boligfiks har foretatt en større sammenligning av eneboliger og byggekostnadene. De har da kommet frem til at en kvadratmeter pris på ca 28.000,- er en god tommelfinger-regel og dette gir deg følgende priser:
- Enebolig på 150 m² vil koste ca 4,2 mill
- Enebolig på 200 m² vil koste ca 5,6 mill
- Enebolig på 300 m² vil koste ca 8,4 mill
Det er fem ting som påvirker budsjettet i stor grad:
- Hva som må gjøres med terrenget
- Valg av konstruksjon
- Totalstørrelse på boligen
- Valg av tekniske løsninger
- Valg av standard
Jeg vil gå gjennom flere av valgene slik at du får en forståelse for hvordan design og endringer påvirker totalkostnadene ved bygget.
Husk også på at det vil dukke opp uforutsette ting i en byggeprosess så å avsette ca 10% til uforutsette utgifter behøver ikke å være så dumt.
Hvordan kan du påvirke prisen av boligdrømmen
Størrelse
Jo større hus, jo større totalkostnad. Prisen per kvadratmeter går ned, men totalprisen øker med noen titusen pr kvadratmeter.
Grunnflate
En stor grunnflate medfører mer arbeid med grunnen og terrenget og medfører ekstra kostnader. En bolig på en etasje vil koste mer enn enn en toetasjers bolig med samme totale antall kvadratmeter. Det er fordi det er mye rimeligere å bygge et bjelkelag enn det er å bygge en støpt plate og grunnmur. En mer kompakt bolig vil også ha mindre tak og derfor sparer man litt ved å bygge i høyden.
Terreng
Hva som må gjøres med terrenget påvirker prisen. Er det mye masse som må flyttes på så tar dette tid. Da vil den som jobber med grunnforholdene bruke lengre tid på å bli ferdig. En kjeller på en forholdsvis flat tomt koster mer enn en på en tomt hvor det er naturlig med sokkel. Hvis boligen tegnes slik at den er tilpasset terrenget er det mulig å presse prisene ned noe. Men tilpasser du det for mye og avviker fra standardstørrelser medfører det ekstrakostnader. Her må du ta en vurdering om hva du ønsker.
Form på bolig
Selve formen på byggverket påvirker prisen. Den rimeligste varianten er en kvadrat fordi den har minst yttervegger. Se for deg typiske to etasjers 50-tallshus. Deretter kommer den rektangulære formen. Dyrest er det med boliger som har mange hjørner. Hvis veggene i tillegg ikke er vinkelrette på hverandre medfører det ekstrakostnader da tømrerne må bruke lengre tid på veggene. Og skal du presse prisen enda høyere opp så er buede vegger noe av de dyreste veggene du kan bygge.
Konstruksjon
Valg av konstruksjon kan føre til at budsjettet sprekker hvis du ikke følger med. Normalt sett vil takstoler være en rimeligere løsning enn tak med sperrer (mønt himling) eller flate tak. Takstoler er også selvbærende og det er derfor mulig å få rom med store flater. Bruker du takstoler som kalles for A-takstoler kan den nederst delen benyttes som et bjelkelag for en loftetasje. De typiske tradisjonelle husene man finner i Norge er bygd på dette viset.
Skal du benytte deg av A-takstoler bør takvinkelen være bratt for å få større rom på loftet. Hvis du ikke har behov for rom på loftet er det en fordel med en lav vinkel. Da bruker du mindre materialer for å bygge selve taket.
Takform
Takformen påvirker også prisen. Takformer som du ofte finner på herskapelige hus er ofte de som koster mest. Eksempler på dette er mansardtak eller valmet tak. Begge er kompliserte takformer og hvis de i tillegg skal ha arker, kobbhus eller takopplett så er det med på å komplisere taket ytterligere.
Kompleksitet
Komplekse boliger medfører kompliserte tegninger som medfører behov om økt kompetanse, som igjen medfører høyere pris.
Alt henger sammen.
Materialer
Valg av materialer og tekniske installasjoner påvirker også budsjettet.
Tekniske løsninger
Vil du ha et smarthus, ja da koster det litt ekstra. I alle fall til å starte med. Det kan tenkes du klarer å spare inn de ekstra utgiften i lengden, men det er ikke garantert.
Egeninnsats
Et annet sted du kan redusere utgiftene er å legge i litt egeninnsats. Ca 35 % av kostnaden ved boligbygging går til arbeidskraft så her er det muligheter for å redusere kostnadene noe. Du kan for eksempel sparkle og male rommene selv, legge gulv eller montere kjøkken.
Noe av arbeidene medfører ansvar og ansvarsretter så det kan tenkes at entreprenøren ikke ønsker at du gjøre mye selv. Jeg anbefaler at du tar denne samtalen med din valgte entreprenør.
Trinn 3: Analysere terrenget
Vær på eiendommen for å planlegge drømmehuset
Min største anbefaling når du skal bygge ny bolig er å være til stede på tomta. Ikke bare et kvarter etter jobb noen ganger, men være der lenge nok til at du kan selv kjenne på hvordan det føles å være akkurat der og akkurat der. Gjerne til forskjellige tidspunkter for å oppleve tomta.
Hvem vet kanskje gløtter sola mellom to fjell akkurat klokka ti og det er et utsikt du vil ha fra kjøkkenvinduet ditt. Eller så passerer hurtigruta i fjorden og det vil du gjerne ha med deg fra sofakroken. Eller så blåser det noe voldsomt fra øst.
Dette er kvaliteter ved tomta som er svært vanskelig å lese ut fra et kart. Det er noe det må kjennes på. Det er derfor det er så utrolig viktig at du som tiltakshaver klarer å fortelle dette til arkitekten.
Arkitekten vil knapt besøke tomta og da i en begrenset periode. Vi har mange digitale verktøy nå sammenlignet med noen tiår tilbake. Det ikke sikkert arkitekten du bruker er fra samme kant av landet engang. Flere og flere byggmestre er tilknyttet kjeder som har sine egne arkitekter. Disse er svært sjeldent ut på befaring. Jeg har selv jobbet 7 år for kjedekontorer, tegnet for hele landet og vært på svært få tomtebefaringer i forhold til alle husene jeg har tegnet.
Vegetasjon
Gå en runde på tomten å se om det er noe av vegetasjonen som kan bevares eller må fjernes. Er det noen trær på nabotomtene som helst bør fjernes da de skjermer utsikt eller er skjemmende. Husk at du ikke kan fjerne trær på naboeiendommer uten å ha tillatelse fra grunneier.
Hvis det er noe som kan bevares kan det være greit å varsle arkitekten om dette slik at boligen får en utforming der eksisterende vegetasjon er ivaretatt.
Terrenget bestemmer formen på drømmeboligen
Alt for ofte ser jeg noen som har bestemt seg for hus som de gjerne vil ha, men som overhode ikke har tatt hensyn til terrenget ved planleggingen av boligen. Resultat blir ofte brutale inngrep i terrenget og mange støttemurer. Med litt bedre design på boligen og litt mer vurdering av terrenget kunne dette vært løst på en bedre måte. Boligen er en resultat av tilpassing til terrenget og ikke omvendt.
Sjekk også grunnforholdene på tomta. Fjellgrunn gir deg solid fundament, men det må sprenges om du skal ta bort masse. Løsmasser eller jord er lettere å fjerne, men gir et mindre solid fundament. Fjellgrunn er naturlige støttemurer, mens på jordmasse må du bygge støttemurer.
Det kan være greit å undersøke litt om tomter i nærheten har opplevd jordras eller kvikkleire. Da kan det tenkes at også din tomt er utsatt. Svært bratte tomter og tomter med mistanke om løse masser eller kvikkleire kan få krav fra kommunen om en geoteknisk undersøkelse. Slike undersøkelser er kostbare og trekker som regel ut i tid. Sjekk dette tidlig! Helst før du kjøper tomta.
Etter å ha fundert litt over plassering av drømmehuset på tomta er det lurt å se litt nærmere på hva du må gjøre av terrenginngrep på tomta. Må du fjerne store mengder av masse? Må du sprenge? Den beste løsningen er hvis du ikke må fjerne masse i det hele tatt. Du bare flytter litt på den. Noe må graves bort og noe må fylles på. Detter bør du ha i bakhodet når du vurderer formen på huset.
Grad av helning
Helningen på terrenget er med å bestemmer hvilken type bolig du bør ha. Hvis det over en vannrett lengde er en høydeforskjell på 2 til 4 meter er det bedre å bygge en sokkel for å gjøre minst mulig inngrep på tomta. Er det mellom 5 til 7 m høydeforskjell er det så bratt at det kan være aktuelt med dobbel sokkel. Er høydeforskjellen på under 2 meter er det bedre å plassere en bolig uten sokkel eller med halvplan på tomta.
Himmelretning
Noe av det første jeg undersøker på tomter er himmelretningene. Hvor er sola om morgenen, hvor er sola på dagen, på ettermiddagen og på kvelden. Jeg foretrekker å plassere kjøkken mot øst for å få inn morgensolen når man spiser frokost. Stuen og spisestuen plasserer jeg mot sør og sørvest for å kunne utnytte dagslyset så mye som mulig. Soverommene plasserer jeg mot nord for da slipper jeg å måtte gå å legge meg i et overopphetet rom.
Himmelretningene avgjør også hvor jeg plasserer uteplassene mine. Jeg foretrekker uteplasser på ettermiddag og kveldstid, derfor plasserer jeg disse mot sør og sørvest. Helst som en forlengelse av stuen. Da har jeg mulighet til å åpne opp om sommeren og viske ut overgangen mellom inne og ute.
Adkomst og parkering
Legg merke til hvordan du kommer deg til tomten din. Hvis det allerede er en vei bort til tomten så er det allerede avklart hvordan du kommer deg hjem. Jeg vil på det sterkeste anbefale at minst mulig av tomten din benyttes til adkomst og parkering. Du vil vel mye heller ha uteområder med gress og planter, ikke sant.
Parkeringen bør også plasseres i nord eller øst om det er mulig. Da unngår du at det er bilene som får den mest solfylte uteplassen.
Utsikt
I Norge er vi bortskjemte med at vi har høye fjell, grønne åser, fjorder og annet vann som beriker vår utsikt. Denne utsikten bør du se etter når du står på tomten din. Er det noe spesielt du ønsker å se fra stuen, noe fra kjøkkenet eller fra uteplassen din? Vi arkitekter kan klare å lese det meste ut fra kart, flyfoto og google maps, men det er det lille ekstra som du på passe på blir ivaretatt. Hvis du for eksempel ønsker å se båtene på fjorden, så vises ikke disse på noe kart.
Du må selv vite hvilken vei du ønsker å ha utsikt og hva du vil fokusere på. Hvem vet, kanskje du er en bilentusiast og liker å se motorveien, eller er hobbygartner og vil heller la all fokus gå til grønnsakshagen du skal anlegge. Alt dette er ting du må notere deg og videreformidle til arkitekten. Det er ditt drømmehus vi skal tegne.
Trinn 4: Begrensninger
Alle byggesaker styres etter regler og forskrifter fra disse forskriftene og lovene:
- SAK10
- TEK17
- PBL (Plan og bygningsloven)
- N100 (Veiloven)
- Kommuneplan
- Reguleringsplan
- Reguleringsbestemmelser
- Privatrettslige avtaler
De fire første lovene er vedtatt på et nasjonalt nivå av regjeringen. Det forventes at alle skal forholde seg til disse reglene. Reglene fungerer som overordnede lover. Det svært vanskelig å få dispensasjon fra disse reglene.
Kommunedelplan, reguleringsplan og reguleringsbestemmelser er vedtatt på kommunalt nivå og er regler som gjelder for større områder eller felt. I svært få tilfeller gjelder en reguleringsplan og bestemmelser kun for en tomt. Flesteparten av disse kan man søke dispensasjon fra.
Privatrettslige heftelser er privat og som oftest inngått sammen med en nabo eller en gruppe naboer. De vanligste heftelsene gjelder veirett og avstanderkæringer iht eiendomsgrensen.
SAK 10
SAK10 = byggesaksforskriften. Dette er reglene som sier hvordan en saksgang skal være. Den definerer blant annet ansvarsretter i byggesaker. Primært er denne loven for profesjonelle aktører og du som tiltakshaver vil nok ikke ha så mye bruk for denne da den havner utenfor ditt ansvarsområde.
Det du kan bruke SAK10 til er å avgjøre om prosjektet ditt er søknadspliktig eller ikke.
TEK 17
TEK17 = teknisk forskrift, også kalt «tekken». I TEK17 vil du finne detaljerte forskrifter om de tekniske kravene til byggverk. Her vil du finne mange preaksepterte løsninger, blant annet kravene for en tilgjengelig bolig.
Du kan bruke TEK17 til å avklare ulike krav til ditt drømmehus.
Plan og bygningsloven
PBL = Plan og bygningsloven. Denne loven har som formål: «Planlegging etter loven skal bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser«.
Hvis det mangler informasjon i situasjonsplanen eller reguleringsplanen for ditt prosjekt så er det PBL som er styrende for prosjekteringen.
De reglene som jeg oftest har brukt er §29-4 om plassering, høyder og avstander til naboer. Det er i denne paragrafen «4-meter-regelen» kommer fra når det er snakk om byggegrenser mot naboer, samt høydekrav som 8 og 9 meter på gesims og møne.
Veiloven N100
Denne loven handler om alt som har med vei å gjøre. Loven tar for seg alle typer veier, men for en privatperson som deg med en enkel tomt så er det ikke så mye du trenger å huske på. Her er de vanligste reglene som blir gjeldende på private tomter:
- maks 4 m bred avkjørsel
- maks stigningsforhold på 1:8 (dvs 12,5 cm høydeforskjell pr m)
- sikttrekanter ved avkjørsel (ofte 4 x 20 m for eneboliger)
Kommunedelplan
Hver kommune har utarbeidet sin egen kommunedelplan (KPA). Disse er forskjellig fra kommune til kommune hvor detaljert planen er. I denne planen vil du finne overordnede reguleringer som hvilke soner er regulert til bolig, hvilke er næring, hvilke er rekreasjon og lignende. Informasjonen du vil finne som gjelder din tomt er for eksempel kravene til uteareal og parkeringsplasser. Noen kommunedelplaner har også utnyttelsesgraden skrevet inn i disse planene.
Hvor du finner disse planene kan varierer fra kommune til kommune, men de fleste skal ha planen tilgjengelig på sine nettsider. Her anbefaler jeg å søke etter kommunedelplan på din kommunes nettsider, eventuelt ringe eller sende e-post til kommunen og be om å få oversendt planen som er gjeldene for din tomt.
Reguleringsplan
Reguleringsplaner er mer spesifikke for din tomt og tomter som er i samme område. I disse planene finner du regulerte byggegrenser, adkomster, utnyttelsesgrad og i noen tilfeller maks høyde samt plassering av selve boligen.
For å finne reguleringsplan som er gjeldene for din tomt bruker du kommunens detaljerte kart. Finner tomten din og passer på at du står på kartvisningen «reguleringsplan». Klikker du på tomten din skal du som regel få opp informasjon om eiendommen i tekstfeltet ved siden av kartet. Der skal navnet på reguleringsplanen stå og det skal være mulig å laste ned både reguleringsplan og bestemmelser som pdf-er. Finner du det ikke kan du ta kontakt med byggesakskontoret i din kommune så kan de hjelpe deg.
Reguleringsbestemmelser
Dette er teksten som i tillegg til reguleringsplanen forteller hva du kan bygge på tomta. Hvor mye som står og hvor detaljert teksten er kan variere. Du vil normalt finne opplysninger om antall boliger, antall etasjer, takvinkler, størrelse på garasjer, antall parkeringsplasser og noen tilfeller minste størrelse på utearealer.
Denne teksten skal du finne sammen med reguleringsplan.
Privatrettslige heftelser
På noen tomter, spesielt i eldre boligfelt, kan det være noen heftelser ved tomta som er av privat karakter. Dette kan f.eks være heftelser som sier noe om veirett, rett til å legg vann og avløpsrør på din tomt, avstanderklæringer og tilsvarende. Disse er kun gyldige om de er tinglyste.
Tinglyste heftelser kan du finne ved å gjøre et søk på eiendommen i kartverket.
Få hjelp med å avklare hva som gjelder på din tomt
En rammerapport hjelper deg å se utfordringene før de blir problemer.
Trinn 5: Funksjon
La meg presentere «Funksjonstreet»
Dette er en øvelse jeg tar når jeg starter å designe en bolig. Jeg lager meg små sirkler av de ulike funksjonene i boligen min som soverom, vaskerom, bad, stue, kjøkken, bod, garasjer og uteplasser. Disse klipper jeg ut så jeg fritt kan plassere sirklene på et ark. Jeg lager alltid grove skisser med disse sirklene og prøver å forstille meg hvordan jeg ønsker å bevege meg mellom funksjonene. Hvilke funksjoner som skal henge sammen og avløse hverandre. Hvilke funksjoner som ikke behøver å ligge i nærheten av hverandre.
Glem bæring eller fordeling på etasjer til å starte med. Fokuserer kun på flyten i boligen. Hver gruppe med funksjoner blir en gren på funksjonstreet. Hver gren er en korridor og når flere grener blir satt sammen danner de til slutt et tre.
Etter at funksjonene er grupperte prøver jeg å plassere gruppen i forhold til himmelretningene og de andre temaene vi dekket når vi analyserte terrenget og tomta under trinn 3.
Deretter fordeler jeg det på etasjer og prøver å få omtrent like stor mengde funksjoner på hver etasje.
Hvorfor sirkler og ikke firkanter?
Jo, fordi straks det blir laget firkanter blir de med en gang tolket som rom og binder tankegangen din til disse formene. Hvis du lager funksjonstreet med bare sirkler blir du ikke så opptatt av å skape rommene, men mer av å skape en flyt i drømmehuset ditt. Da er terskelen for å gjøre endringer mye mindre enn om du har tegnet opp en detaljert bolig med alle veggene på plass.
Lenken under fører deg til en side med mer beskrivelser av denne teknikken og viser deg hvor du kan laste ned figurer du kan bruke i ditt eget funksjontre.
Trinn 6: Form på drømmehuset
Funksjonstreet skal ha gitt noen ideer om hvor store etasjene er i forhold til hverandre. Analysen av terrenget skal ha gitt deg en ide om hvilken type bolig du bør bygge som er tilpasset tomta.
Det er fordeler og ulemper med valg av hustype.
Type bolig
Det er tre hovedtyper boliger hvis man kun ser på hvordan boligen forholder seg til terrenget. Du kan velge mellom plate på mark, sokkelhus eller bolig med full kjeller. Disse tre hovedtypene av boliger har sine fordeler og ulemper.
Plate på mark
Dette er den rimeligste byggemetoden da valget ofte betyr minimalt med terrenginngrep, kun planering på tomta. Boligen har lite konstruksjon som ligger i direkte kontakt med bakken og faren for vanninnsig er minimal. Denne løsningen har lite betong og fundament i forhold til resten av bygget og det er lettere å bygge på en plate. Dette gir derfor en rimelig konstruksjon.
Plate på mark er egnet for tomter som er nesten flate eller som har et flatt område som er stort nok for et hus.
Sokkel
Sokkelhus er svært bra å bruke hvis du har en tomt som er skrå. Da får du utnyttet terrenget og tilpasset boligen. Denne typen bolig gir også gode muligheter for å plassere garasje i sokkelen.
Hvis det er plan og bygningsloven (PBL) som er gjeldene for høydene på boligen din så kan du ha et tre etasjers hus hvis du bygger med sokkel. PBL sier at gesim og mønehøyde er 8 og 9 m målt fra gjennomsnittlig terreng. Et sokkelhus med jevn skråning ved gavlene klarer fint å tilfredsstille dette kravet.
Ulempene er at du må fjerne masse og bygge mer fundament siden bakveggen blir betong eller mur i en hel etasje. Dette medfører ekstra kostnader. En mur er også tykkere enn en trevegg så du mister litt areal innvendig i huset også. Et sokkelhus får også redusert plass til å plassere vinduer i sokkeletasjen. Noe som betyr at rommene bakerst i nederste etasje ikke kan være oppholdsrom.
Full kjeller
En full kjeller kan bygges på de fleste tomtene og har mulighet til å ta opp terrengforskjeller på en måte så det ser naturlig ut. Det bygges ikke så mange kjellere nå som det gjorde for noe tiår tilbake. Dette har nok sammenheng med at vi bygger smartere hus og lever på en annen måte enn tidligere. Det er ikke lenger behov for store lagringsrom i kjelleren for å lagre poteter, hermetikk og hjemmelaget syltetøy. Vi trenger heller ikke en plass til lagring av ved hvis vi velger alternative oppvarmingsmetoder. Moderne levemåte har gjort at det ikke er behov for lagring av sesongvarer da man får tak i alt på nærbutikken.
Vi kan argumenter med at behovet for lagringsplasser i kjeller fremdeles er der siden vi handler og eier mer i dag enn tidligere. Det ser jeg meg enig i, men usikker på om kjelleren er den beste lagringsplassen. Det er fordi det koster å grave ut en full kjeller sammenlignet med en plate på mark. Det er også en større fare for fukt i kjellere siden fire av veggene er i direkte kontakt med fuktig jord.
Å lage oppholdsrom er heller ikke mulig i kjellere da kravet til dagslys og rømning er høyere enn tidligere. Det er ikke mulig å ha oppholdsrom i kjeller uten å lage en hevet kjeller siden det kun er glasset som er over bakkenivå som telles med i utregningene av dagslyset i rommet.
Loft
Loft er en rimelig konstruksjon om du benytter kun A-takstoler og bygger ingen arker, takoppletter eller kobbhus. En A-takstol er en kombinasjon av både takkonstruksjon og bjelkelag. Den er i tillegg selvbærende så med en normal bredde på en bolig skal det ikke være behov for ekstra bærevegger i etasjen under. Alt dette gjør boligen til det rimeligste alternativet, men kan bli et kjedelig bygg.
En slik konstruksjon gir fleksibilitet i hovedplanet, men noe mer begrenset bruk på loftet da det blir lavt under taket og det kun er mulig å ha oppholdsrom mot gavlene pga vinduer. Alternativt kan du velge å bygge arker, takopplett, kobbhus eller takvinduer, men dette er fordyrende elementer som må veies opp mot hva du får igjen av rom.
Utkragede og inntrukne bygningsdeler
En enkel rektangulær form er økonomisk å bygge, men en svært enkel og kjedelig form. Det er nå man kan begynne å leke seg med formen. Det rimeligste man kan gjøre er å trekke ut takutstikket for å få litt variasjon i formen, man kan også bygge en altan med understøtter så man lager seg en carport. Dette er noe man kan gjøre uten at det påvirker oppholdsrommene i særlig grad og skaper ingen brudd i de oppvarmede bygningsdelene.
Utkraget
Hvis du vil ha flere brudd i selve bygningskroppen så kan du velge å krage ut eller trekke inn deler av bygningen. Slike inngrep i bygningskroppen påvirker kostnadene mer siden det er mer komplisert med isolering og skjult konstruksjon.
En utkraget bygningsdel gir et mer spennende uttrykk på boligen ved at du får overbygde områder. Plasserer du f.eks en skyvedør under en utkraget bygningsdel vil utkragingen være med på å beskytte dørene mot regn og vind. Det som er viktig å merke seg med utkraginger er at utkraginger av tre ikke kan være noe særlig større enn en meter uten at det må lages søyler. Det er heller ikke så lurt å plassere store tunge ting i utkragingene (les badekar!). Vannrør og avløpsrør bør man unngå å få i en utkraging da det er vanskelig å få isolert rørene godt nok.
Inntrukket
Det er nok vanligere med en inntrukket bygningsdel enn utkraget da mange foretrekker å ha stue og kjøkken i andre etasje med utgang til en terrasse. For å få denne terrassen bør man trekke inn deler av boligen. Slike løsninger er typiske for moderne og funkisinspirerte boliger.
Stiler
De norske eneboligen kan deles inn i fire ulike klasser. Herskapelige boliger som grenser mot det overdådige, tradisjonelle boliger med loft, moderne boliger med varierende takhøyder og funkisinspirerte boliger med flate tak. Under finner du en oversikt som hjelper deg å sortere de ulike stilene.
Herskapelige boliger
- Takform: Valm eller mansard
- Farger: hvit kledning + sort, grå eller rød takstein
- Planløsning: Stue og kjøkken på nederste plan
- Vinduer: Store med sposser
- Utkraging: balkong
- Søyler: Runde og tykke
- Rekkverk: Kraftige stolper med dekorativt element
Tradisjonelle boliger
- Takform: Saltak
- Farger: kledning i de fleste farger + sort, grå eller rød takstein
- Planløsning: Stue og kjøkken på nederste plan
- Vinduer: Små med sposser
- Utkraging: balkong
- Søyler: Kvadratiske
- Rekkverk: Stående brede bord
Moderne boliger
- Takform: Pulttak eller saltak
- Farger: Naturlig kledning i brune eller grå toner, pusset mur eller fasadeplater+ tretak eller båndtekking
- Planløsning: Stue og kjøkken i andre etasje
- Vinduer: Store og opp til tak
- Utkraging: balkong, store takutstikk og carport
- Søyler: Kvadratiske
- Rekkverk: liggende spiler eller glassrekkverk
Funkisinspirerte boliger
- Takform: Flatt
- Farger: Naturlig kledning i brune eller grå toner, murpuss eller fasadeplater
- Planløsning: Stue og kjøkken i andre etasje
- Vinduer: Store, tydelig rektangulære
- Utkraging: utkragede og inntrukne bygningsdeler, carport/garasje integrert
- Søyler: Kvadratiske
- Rekkverk: Glassrekkverk eller tett som veggene
Håper dette hjelper deg å klargjøre hvilken form og stil du ønsker på din bolig.
Trinn 7: Planløsning
Med den informasjonen du har innhentet i de tidligere øvelsene skal du nå ha nok grunnlag til å skissere opp hvordan du ser for deg planløsningen på drømmeboligen din. Her er noen forslag til hvordan du kan skissere:
Tegn drømmehuset på ruteark
Du kan laste ned to ruteark via denne siden. Den inneholder et A4 med rutenett i 60 x 60 cm, i målestokk 1:100. Det betyr at 1 cm på arket tilsvarer 1 m i virkeligheten. Husk på å ikke skalere arket når du printer det ut. Du kan dobbeltsjekke utskriften da hver rute skal være 6 mm + 6 mm på printet ark.
Hent frem funksjonstreet ditt som du laget under øvelse #5 og bruk dette som en guide når du skisserer løsningen du ønsker.
Skisser med blyant først og gå deretter over med en kaligrafipenn eller lignende for å tegne forskjellige tykkelser på veggene. En yttervegg er ca 30-35 cm med kledningen, en innvendig vegg er ca 122 mm, murvegger i kjeller er minst 35 cm og lydvegger mellom hoveddel og utleie er 30 cm.
Det er ingen behov for å tegne møblene. Tre ark med møbler kan du laste ned via denne siden. Da kan du bare klippe ut de møblene du trenger og lime de på skissene dine.
Tegn boligdrømmen på data
Hvis du ikke føler deg komfortabel med å skissere for hånd kan du gjøre dette på data istedet. Du kan bruke programmer som Roomsketcher eller gratisversjon av Sketchup.
Begge vil gi deg det du trenger for å skissere en bolig. Roomsketcher er best på planløsninger, mens Sketchup er bedre på 3D form.
La arkitekten ta seg av tegningene av drømmeboligen din
Passer ingen av delene for deg? Fortvil ikke. Du trenger ikke å lage detaljerte skisser før du tar kontakt med arkitekt. Det viktigste er at du klarer å formidle hvilken rekkefølge og gruppering du vil ha på funksjonene dine. Funksjonstreet under øvelse #5 er viktigere enn disse skissene. Arkitekten må uansett lage nye skisser da konstruksjonen og de tekniske forskriftene må følges.
8 Pristilbud
Inspirasjon
Jeg håper du synes arkitektur og bolig er like interessant som meg. Selv elsker jeg å skape og finne på nye ting. Så et siste tips helt på tampen; Pinterest.
Pinterest er genial for å lagre ideer, bilder og tekster som inspirerer deg. Her kan du lage deg en mappe hvor du har samlet bilder av boliger som inspirerer deg. Når du tar kontakt med arkitekten som skal lage tegningene for deg, så kan du bare dele linken til mappen du har opprettet på Pinterest og vise hva du har tenkt på.
Tilbud på tegneoppdrag
Du er nå kommet såpass lang på veien til drømmehuset at du kan begynne å innhente tilbud på tegninger og muligens tilbud på selve byggingen samtidig.
Jeg anbefaler at du setter deg nøye inn i hva som er inkludert i tilbudene du får fra ulike leverandører, enten det er fra et arkitektkontor, entreprenør eller en husleverandør. Her er noe av det du bør ha avklart med den du signerer kontrakt med.
Klausuler og bruksrett
De fleste entreprenører og husleverandører opererer med en klausul om at du må bygge med de hvis ikke hjelper de deg ikke med tegningene. Skulle du da ha kommet i en situasjon hvor du har fått laget tegninger, men synes prisen på utførelsen av byggingen blir for høy kan det koste deg dyrt å kjøpe ut tegningene.
Åndsverkloven tilsier at den som har laget tegningene beholder opphavsretten, men du som tiltakshaver har bruksrett på tegningene hvis dette er avtalt. Sørg for at du vet i hvilke tilfeller du har bruksretten og hva det vil koste deg for å få denne.
Hvilke tegninger er inkludert
Hva som er inkludert i tilbudet bør du også sjekke. Mange opererer med kun det absolutte minimum på sine tegninger og skal du ha ekstra tegninger, ja da koster det mer. Minimum for en byggesøknad er 1:100 tegninger og en situasjonsplan.
Hvor mye er tilleggene og revisjonene
Tegningene nevnt over holder sjeldent da de fleste byggesaker trenger ekstra dokumentasjon. Dette kan være terrengprofiler, sol og skyggestudier, veisnitt og perspektiver med nabobygg. Alt dette blir du fakturert ekstra for. Er det behov for ekstra møter og avklaringer, ja da kan du blir fakturert ekstra for dette også.
Hvis du ikke har avklart i tilbudet og kontrakten om hva som skal inngå av revisjoner, møter og tegninger så begynner pengemaskinen å rulle.
Mitt råd er å få inkludert en revisjon i tilbudet og krev at all ekstra kostnader skal sendes deg skriftlig før oppstart og du skal bekrefte disse skriftlig. Uansett.
Hvilke filformater er inkludert
Sørg også for å vite hvilke filformater som er inkludert i tilbudet. Normalt er det kun pdf-er som er inkluderte.
Dwg filer er et filformat som kan leses av flere tegneprogrammer og på tvers av yrkesgruppene. Rørleggere, elektrikere, utstikkere og geoteknikkere kan også bruke disse filene. Avklare med de du skriver avtale med om slike filer er inkludert i tilbudet.
Eksterne firma og utgifter
Andre utgifter som kommer i tillegg til tegneavtalen er det umulig å forutsi, spesielt om det er eksterne firma som er inkludert i jobben. En ting som er sikkert er at det kommer et gebyr fra kommunen på selve byggesaken. Disse kan variere stort fra kommune til kommune.
Andre uforutsette utgifter kan være at det kommer et krav om en støyrapport, en geologisk undersøkelse eller det må foretas ekstra kontrollmål på tomta. Dette er det umulig å dekke med en kontrakt. Vanligvis blir du fakturert direkte fra disse leverandørene eller fakturert med et påslag.
Håper dette hjelper deg med å få sortert noen tanker før oppstart av prosessen.
Få personlig hjelp fra en seniorarkitekt:
Forfatteren av denne artikkelen er seniorarkitekt og baserer sine uttalelser og anbefalinger på erfaringer med hovedsakelig Trondheim kommune. Informasjonen som presenteres her er ment som generell veiledning og bør ikke betraktes som juridisk rådgivning. Det er viktig å merke seg at gjeldende forskrifter og lover alltid er juridisk bindende. For spesifikke juridiske råd eller detaljer, anbefales det å konsultere en juridisk ekspert eller relevant myndighet.
Marianne Sandmark
Daglig leder
Arkitekt MNAL
Tema i innlegget:
