lenke via bilde til nettbutikk
Kategorier: Byggesak og regelverk|Sist oppdatert: 1. januar 2021|Publisert: 1. desember 2020|

Er dette søknadspliktig eller ikke?

Tidligere i høst hadde jeg et par runder med et par som skulle bygge en ny kjellerdør på boligen, rive verandaen i forbindelse med drenering og bygge opp en ny og utvidet veranda. Spørsmålet som dukket opp var «er dette søknadspliktig eller ikke?». Firmaet som skulle utføre jobben mente det ikke er det og jeg mente det er søknadspliktig pga en rekke forhold som vi kommer nærmere inn på.

I dette tilfellet ble det ikke avholdt forhåndskonferanse og paret ønsket å gå videre uten å søke, så da falt behovet for tegninger og hjelp med søknad bort og jeg vet ikke hva som er skjedd videre i denne saken. Uansett så er problemstillingen like reell så jeg forsetter videre med selve problemstillingen her.

I eksemplet vi snakker om er det en kjellerdør delvis nedgravd i i terrenget (med støttemur ved trappen) og en veranda (ikke byggesøkt) på 15 m2 som skulle rives og en gjenoppbygges med et tillegg på ca 7 m2. Ny total veranda ville da komme på 22 m2 og ha rekkverk på ca 1 m. Verandaen var over 50 cm fra bakkenivå og utløste derfor BYA på tomten.

Fasadeendring utløser normalt søknadsplikt

Fasadeendringer er søknadspliktige i henhold til Plan og bygningsloven (§20-1, ledd c). Endringer som ikke endrer byggets karakter eller er en tilbakeføring til opprinnelig tilstand kan være fritatt fra søknad. Men så blir spørsmålet; når er det en fasadeendring?

I det tilfellet vi snakker om her så vil jeg si at en kjellerdør delvis nedgravd i i terrenget (med støttemur ved trappen) er en mindre fasadeendring som ikke påvirker bygningens karakter. I forbindelse med fasadeendring så anser ikke jeg den som søknadspliktig, selv om denne er i gråsonen i og med at det ikke var noen vindu eller dør i kjeller fra før.

Verandaens totale størrelse vil jeg si er søknadspliktig da utvidelsen medfører en større fasadeendring. I dette tilfellet må det også tas med at den verandaen som ble revet ikke hadde blitt byggesøkt i første omgang. Derfor må hele verandaen størrelse sees som en endring når du vurderer behovet for søknad. Siden totalstørrelsen er over 15 m2 så utløser denne størrelsen en søknad.

Slik definerer Dibk dette:

  • Under 15 m2 –> fritatt fra søknad
  • Mellom 15 m2 til 50 m2 –> Søknadspliktig, men du kan selv være ansvarlig
  • Over 50 m2 –> Søknadspliktig og du må bruke ansvarlige foretak

Søknadsplikt ved byggegrense mot nabo

Byggverk som plasseres mindre enn 4 m fra nabogrensen er dette søknadspliktig iht PBL (§29-4), med mindre det er innregulert en annen grense. Med byggverk menes byggverk som utløser BYA. Plattinger, gjerder, støttemurer og frittliggende boder under 50 m2 har egne regler.

Verandaen som skulle utvides skulle også bygges over 4 m grensen mot naboen. Siden verandaen ville bli over 50 cm over bakkenivå og tilknyttet boligen må den forholde seg til avstandsregelen på 4 m. Tiltakshaverne hadde skaffet et naboerklæring der de fikk tillatelse til å komme nærmere grensen. Men hva skjer da?

Jo, at du har denne erklæringen er fint for da slipper du trøbbel med naboen, men dette betyr ikke det samme som at du slipper å søke. Bygger du over 4 m grensen så er byggverket søknadspliktig uansett hva naboen har gitt tillatelse til. En erklæring fra naboen gjør kun at du slipper å søke dispensasjon, men den fritar deg ikke fra søknadsplikten.

«Om noe ER søknadspliktig i en byggesak betyr ikke nødvendigvis at den er det i ALLE byggesaker»

Bygge over byggegrense mot vei utløser søknadsplikt

Hvis det er tegnet inn en byggegrense mot den offentlige veien så er denne gjeldene. Hvis det ikke er tegnet inn en grense så er det veiloven som er gjeldene.

LES MER
Slik påvirker veiloven hva du kan bygge

I dette tilfellet så var det ikke tegnet inn noen byggegrense mot veien og det var veiloven som ble gjeldene. Etter litt oppmåling på kartet så viste det seg at byggegrensen gikk ca 50 cm fra husveggen på boligen. Og trappen med støttemurene gikk ca 1,2 m ut fra husveggen. Støttemuren gikk derfor over byggegrensen mot vei.

Dibk sier:

Du kan bygge forstøtningsmur uten å søke hvis den er inntil 1,0 meter høy og ligger minst 1,0 meter fra nabogrense. Muren kan være 1,5 meter høy hvis den ligger minst 4,0 meter fra nabogrensen.

Hmmm…vil dette da si at så lenge muren er under 1,5 m og 4 m unna grensen så er den fritatt fra søknadsplikten?

Problemet var bare at denne støttemuren var plassert mot en offentlig vei og var tilknyttet boligen. Da blir det et tilbygg og det er strengere regler for avstandskrav mot en vei enn en nabo. Derfor ender denne støttemuren langs trappa opp med å bli søknadspliktig.

«Bygger du noe som er i tilknytting til eksisterende bebyggelse så er dette ALLTID søknadspliktig om det kommer over byggegrensen mot offentlig vei»

Utnyttelsesgrad og plassering kan utløse søknadsplikt

I Trondheim kommune er reglene slik at hvis det er tegnet inn en bolig på reguleringsplanen så er det denne som er regulert utnyttelsesgrad og plassering på tomta så lenge det ikke står oppgitt i bestemmelsene hva som er utnyttelsesgraden og hvordan denne skal regnes ut.

I vårt tilfelle så sto det oppgitt at det var BRA som lå til grunn for utregning av utnyttelsesgrad i reguleringsbestemmelsene. En veranda har ingen BRA så lenge den ikke er overbygd. Dermed utløste ikke reguleringsplanen noen søknadsplikt pga utnyttelsesgrad.

Plassering derimot kan diskuteres. Hvis det er tegnet inn en bolig på tomta og det ikke er tegnet inn noen veranda, blir verandaen da søknadspliktig på grunn av plasseringen? Normalt i byggesaker så er det sjeldent at plassering utløser søknadsplikt, da det er vanligvis noe annet som utløser kravet. Derfor blir ofte plassering behandlet i forbindelse med utnyttelsesgrad (reguleringsbestemmelsene) eller fasadeendringen (del av visuelle kvaliteter, PBL §29.2).

Oppsummering

Summa summarum, så vil jeg si denne saken er helt klart søknadspliktig på grunn av følgende punkter:

  1. Fasadeendring pga veranda
  2. Størrelsen på verandaen
  3. Avstandskrav til nabogrense
  4. Bygging over byggegrense mot vei
  5. Delvis pga plassering av byggverket

Hva kan vi lære av dette?

Hadde denne boligen hatt en reguleringsplan med en annen utnyttelsesgrad og ingen inntegning av boliger, med boligen plassert med større avstand til naboen og den offentlige veien samt opprinnelig veranda vært byggesøkt, ville situasjonen vært helt annerledes. Da kunne dette blitt gjort uten å søke.

Byggesaker kan være kompliserte og sammensatte. Om noe ikke er søknadspliktig i en byggesak betyr ikke nødvendigvis at den er det i alle byggesaker. Selv om det finnes generelle regler så kan det tenkes at det er andre lokale regler (reguleringsplan) og forhold (boligens plassering iht nabogrenser) som utløser søknadsplikten.

Vil du vite mer om byggesaker, regelverket og få gratis hjelpemidler?

Få tilgang til Arkitekt Sandmark AS sitt Bibliotek med hjelpemidler:

Personvern

Arkitekt Marianne Sandmark sitt profilbilde

Jeg heter Marianne og er utdannet arkitekt ved NTNU (2011).

Jeg hjelper entreprenører og privatpersoner med å designe boligen de alltid har drømt om.

  • Jeg har 9 års erfaring som arkitekt
  • Master i Arkitektur (2011)
  • Bachelorgrad i kunsthistorie (2005)
  • Tegning, form og farge på videregående (1998)

Nyttige lenker:

Be om et tilbud